حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت ،سرقفلی یکی از مفاهیمی است که در دنیای املاک خصوصا املاک تجاری بسیار پرکاربرد است. چیزی که اهمیت دارد این است که بدانیم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یکی نیست و با هم تفاوت دارند. هردوی این مفاهیم در مورد روابط مؤجر و مستأجر است. و یک مسئله قدیمی است که در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله سرقفلی و حقی به نام کسب و پیشه و تجارت، روابط موجر و مستاجر را پیچیده .و حتی اختلافات را هم عمیقتر کرده است.
حق سرقفلی
مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است. و فقط در روابط موجر و مستاجر این حق محقق می شود. سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد. تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.مبنای سرقفلی در حقوق دو قانون می باشد که بر اساس آن بایستی حق سرقفلی تعریف شود:
1)قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356
2)قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376
نکته‌ای که باید در نظر گرفته شود، آن است که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است و براساس آن مشخص کرد .که باید قانون سال ۱۳۵۶ را مدنظر قرار داد یا قانون سال ۱۳۷۶، زیرا مفهوم سرقفلی در این دو قانون کمی با یکدیگر متفاوت است.
سر قفلی در قانون 1376 به حق تقدم در اجاره تعبیر می شود
حق کسب و پیشه و تجارت مطابق قانون سال ۱۳۵۶، پولی است که به مستأجر داده میشود .اما در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی مفهومی به مراتب محدودتر از سال ۱۳۵۶ دارد. حاصل دسترنج و شهرت و امانت تاجر نیست و مبلغی است .که در ابتدای قرارداد اجاره، به هر علتی، توسط مالک از مستأجر دریافت میشود .و با دریافت این مبلغ، مالک امتیاز “تقدم و اولویت داشتن در اجاره” را به مستأجر می‌دهد. مستأجر هم میتواند پس از به‌دست آوردن این حق اولویت و تقدم، سرقفلی را به دیگران یا به مالک انتقال دهد. یا اینکه صرف نظر از پرداخت یا عدم پرداخت مبلغی در ابتدای قرارداد. به‌عنوان سرقفلی، به صورت شرط در قرارداد اجاره، حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد میشود. به بیان دیگر، سرقفلی از دیدگاه قانون سال۱۳۷۶ “حق تقدم در اجاره” است.
حق کسب و پیشه یا تجارت
وقتی یک نفر برای مدت زمان طولانی یک مکانی را اجاره کند .و در آنجا شغل خوبی داشته باشد و تجارت کند. پس از چند سال اشتغال، حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق می‌گیرد. در واقع می‌توانیم بگوییم، حق کسب و پیشه و تجارت، یک حق است .که مستأجر از تداوم اشتغال در مکانی که اجاره کرده است. به دست می‌آورد. زیرا مستاجر با تغییر محل کار خود مشتری‌های خود را از دست می‌دهد .و بار دیگر باید از صفر شروع کند.
نکته:حق کسب و پیشه یا تجارت جهت دفاع از حق مستأجران املاک تجاری در مقابل مالکان ایجاد شده است .و یک ارزش افزوده ی پنهان برای اماکن تجاری تلقی میشود.
تعیین مبلغ سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت
دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است. برخلاف حق کسب و پیشه یا تجارت، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین می‌کند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
روند تخلیه در حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد، مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند. بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید میشود. در واقع مستاجر تا هر زمان که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد. و اگر مالک در شرایطی خاص بخواهد قرارداد را تمام کند، باید مبلغی تحت عنوان “حق کسب و پیشه یا تجارت” به مستاجر بپردازد.
دعوای تخلیه مکان مورد اجاره
در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مواردی پیش‌بینی شده که مالک (موجر) از طریق این موارد میتواند از دادگاه بخواهد که مستأجر را از مغازه بیرون کند و آنجا را تخلیه کند:
1-مواردی که مالک میتواند به استناد آنها تمامی حق کسب وپیشه یا تجارت را به مستأجر برگرداند .ومورد اجاره را دوباره تحویل بگیرد؛مواردی مثل اینکه مالک بخواهد ملک را بازسازی یا تخریب نماید.قصد استفاده از ملک برای سکونت خود یا خویشاوندان خود را داشته باشد یا جهت شغل آینده خود به ملک نیاز داشته باشد.
2- مواردی که مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه را پرداخت نماید .و ملک را تحویل بگیرد؛ مثلا اگر در قرارداد بین مالک و مستاجر شرط شده باشد.که مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد. اگر مستاجر چنین کاری بکند، مالک میتواند نصف مبلغ حق کسب و پیشه را پرداخت کند .و مغازه خود را دوباره به دست آورد.
3- مواردی که مالک میتواند بدون پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت ملک خود را مجددا بدست آورد:
الف) مستأجر شغل خود را تغییر بدهد
ب) مستأجر اعمالی را انجام بدهد که یا نباید انجام می داده و یا باید انجام می داده ولی مرتکب ترک فعل شده.مثلا اگر مستأجر به مکان آسیب بزند یا آن را تخریب نماید.
ج)عدم پرداخت اجاره بهای ماهیانه توسط مستأجر
انتقال حق کسب و پیشه به دیگری
در برخی موارد و تحت شرایطی مستاجر میتواند که حق کسب و پیشه خود را شخص دیگری منتقل کند. برای این کار حتما باید انتقال را با یک سند رسمی انجام داد. اگر قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد مستاجر برای واگذار کردن سرقفلی به سند رسمی نیازی ندارد .و تنها با شهادت دونفر و با یک سند عادی امکان این انتقال وجود دارد. در نتیجه به طور کلی تمام مسائل مربوط به سرقفلی وابسته به زمان انعقاد قرارداد اجاره است و بسته به این زمان متفاوت است.
اسقاط حق کسب و پیشه
1.تغییر شغل: با تغییر شغل سرقفلی از بین میرود. اگر شغل خاصی در سند سرقفلی و اجاره نامه ذکر شده باشد. و صاحب سرقفلی بدون اذن مالک برای تغییر شغل اقدام کند. حق سرقفلی ازبین میرود و مالک میتواند ملک خود را پس بگیرد.
2.انتقال به غیر: اگر بدون اینکه حق انتقال وجود داشته باشد. مالک سرقفلی برای انتقال و فروش سرقفلی اقدام کند. مالک ملک این امکان را دارد که با پرداخت نصف حق سرقفبی به مالک سرقفلی ملک خود را پس بگیرد .و از او بخواهد که آن را تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجاره بها: اگر صاحب سرقفلی در مدت ده روز از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام نکند. حق سرقفلی اسقاط میشود. تا دو بار با اظهارنامه به مستاجر اخطار داده میشود .و اگر برای بار سوم پرداختی صورت نگیرد. مالک ملک میتواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.
- تعدی و تفریط: تعدی یا تجاور از حدود اذن مالک و انجام یک عمل غیر متعارف و تفریط یا عدم اجرای تعهدات برای حفظ مال موجب اسقاط سرقفلی میشود. با وقوع این مساله مالک ملک میتواند ملک خود را پس بگیرد و از مستاجر بخواهد که آن را تخلیه کند.
دفتروکالت وکیل الرعایا
موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:
دعاوی حقوقی شامل: دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال دیگر دعاوی مربوطه.
دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.
دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج انجام دهد.
- ۹۹/۱۰/۱۱