افراز ملک توسط دادگاه

افراز ملک توسط دادگاه

افراز ملک توسط دادگاه ،

افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم نباشد.مرجع رسیدگی به افراز در وهله اول اداره ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد دادگاه های عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای افراز هستند.

ملک دارای سابقه ثبتی

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی،آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند. پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه رسیدگی،دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می کند.کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه تقسیم و میزان حصه ی هر یک از مالکین نظریه خود را تقدیم می کند.اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد،دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک میدهد.

صدور حکم به افراز

اگر نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه کارشناس در خصوص نحوه افراز ملک اعتراضی نداشته باشند،دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک از مالکین مشخص کرده است،حکم به افراز صادر میکند. در صورتی که مالکین نسبت به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند،دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص می کند.
نکته بسیار مهم
کارشناس رسمی در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه‌های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود،تعارضی ایجاد نشود.

طرفین دعوی

شریک مشاعی یعنی متقاضی افراز باید درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم کند و زمانی که غایب یا محجور شریک باشند باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور،طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی:افراز ملک فی‌نفسه یک عمل اداری محسوب می‌شود و در حالت عادی افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است. در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیماً به اداره ثبت داده میشود.به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکا، محجور یا غایب مفقودالاثر است ،دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌کند.

نحوه ی اجرای رأی

حکم افراز ملک جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم می کند .بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت،پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال و او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ثبت رسانده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد.

تعدد مالکین

در افراز ملک تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی ملک باشند.اگر تقسیم باعث شود تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت بیفتد،افراز ممنوع است اگرچه میان شرکا تراضی حاصل شود.
تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز:تفاوت این دو در آن است که در صورت تفکیک حالت اشاعه از بین نمی‌رود و همه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود،شریک مشاعی هستند.

اما در افراز ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود.افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام گیرد و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک ملک نیست.

نکات مرتبط با دعوی

۱.کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیده‌اند و سند رسمی دارند،باید در دادخواست افراز ارائه شود.
۲. اگر ملک مشاعی موروثی باشد یعنی ملک به ارث رسیده باشد،گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست ارائه شود.
۳. ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود،با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته میشود.
۴. نقشه تفکیکی که مستند حکم دادگاه است،باید قبل از صدور رای به تایید شهرداری مربوطه برسد و شهرداری انطباق نقشه تفکیکی را با طرح های جامع تفصیلی و یا هادی تایید کند.
۵. بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی،مصوب سال ۱۳۸۳،افراز و تفکیک اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام می شود صورت گیرد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.