تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ،در ادامة مقاله مرتبط با دعاوی اختصاصی اجاره و موارد تخلیة املاک مورد اجاره،اکنون قصد داریم تا شرایط تقدیم دادخواست و طرح دعوی در خصوص تخلیة ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را بررسی کنیم؛ قطعاً هر آنچه که لازم است در شروع امر بدانید و نسبت به آن آگاه باشید،در واقع نکات ضروری و عملی این بحث،در متن ذیل مورد اشاره قرار گرفته است.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجارة املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 76 بسته شد است،مطرح می شود.مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه،اجارة ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامة رابطه استیجاری، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه،ظرف ده روز به مالک بپردازد.

عدم پرداخت به موقع اجاره بها

اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد،اظهارنامة رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است،یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریة دفترخانه ( درمورد اجاره نامه رسمی) از سوی مؤجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود.در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر،مالک می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها،اقدام کند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیة ملک می کند و به مستأجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نیست،ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است، به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد، اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است،بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک قرار دارد.

نحوة اجرای رأی

هنگامی که رأی مبنی بر تخلیة سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد،برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه،بدون آنکه مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از مؤجر دریافت کند،نسبت به تخلیة ملک اقدام خواهد کرد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1)در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها،هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت نمی شود.

2)جلوگیری از صدور حکم تخلیة ملک:

اگر مستأجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکند یا پرداخت خارج از مهلت ده روز باشد، و مالک دعوای تخلیه مطرح کند،مستأجر برای یک بار می تواند با پرداخت صد و بیست درصد، یعنی بیست درصد اضافه تر از مبلغ اجاره به نفع مؤجر از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری کند.

3)صدور اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم:

اگر مستأجر علی رغم ارسال و ابلاغ دو اظهارنامه یا اخطاریه برای مطالبة اجاره بهای ماه های مختلف،ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند،دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار،دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

4)زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریة دفترخانه خواهد بود.

5)اگر مستأجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد،در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است و در قبال مبلغ چک مسئول است و برگشت خوردن چک،به معنای عدم پرداخت اجاره نیست.

اخطار دارای منشأ اثر قانونی

اخطاری معتبر و دارای اثر قانونی است که صحیحاً صادر شده باشد.بنابراین اگر مدتی قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد،تخلف از آن نمی تواند منشأ اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد.

صدور  حکم تعدیل اجاره بها

با چنین حکمی و قطعیت آن،اجاره بهای مورد حکم لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از ناحیة مستأجر و صدور اخطاریة ده روزه،چنان چه مستأجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکند،اجرای ثبت اجراییه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیة مورد اجاره بر حسب مورد با رعایت مقررات صادر می کند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد