تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی ،امروز و در مقاله ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیه املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در این خصوص را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری یعنی رابطه بین مؤجر و مستأجر نمی شود. حال اگر مؤجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد، باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند.

پیش نیاز تقدیم دادخواست

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک،ابتدا از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ کند.

سهل ترین راه تخلیه

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود،در این مورد قضات سختگیری زیادی برای تخلیه ندارند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات مالک، پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیه ملک می کند. در رأی دادگاه به مؤجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که مؤجر در مهلت فوق اقدام نکند، رأی دادگاه بلا اثر می شود.

مهلت تخلیه

دادگاه برای مستأجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.شروع مهلت مستأجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که درصدد تخلیه است،به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامه دعوی کند.اگر مستأجر با اجازه مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد، دادخواست باید به طرفیت مستأجر جدید اقامه شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

نحوه اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند،پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر،اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱)اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد، این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد،تجدید بنا محسوب  نمی شود و منظور از تجدید بنا،تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است.

۲)اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ملک،توسط دادگاه شروع به ساخت و ساز نکند،به درخواست مستأجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستأجر محکوم می شود.

۳)در این نوع تخلیه مؤجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

۴)برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی،الزامی به مخروبه  بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری،کفایت می کند.

۵)مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود،برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفاً پروانه تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.

۶)اگر پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود،اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند.

۷)برای درخواست تخلیه،مالک الزامی ندارد که پروانه تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند.

نظریه مشورتی

در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن  باشد،رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

سؤال

ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است.اکنون مالک با اخذ پروانه ساختمانی برای مساحت سی متر مربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است. آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می شود یا خیر؟

پاسخ

اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد،چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد ،تخلیه بلامانع است؛ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد،اخذ پروانه سی متر با بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۵۶ منطبق نیست.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.