دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره،امروز و در مقالة ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیة املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در  خصوص  تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیة ملک کند،تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذارن زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است،تقاضای تخلیة ملک را تقدیم کند.

مثالی در خصوص تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی

ممکن است مؤجر بازنشسته شده و درصدد باشد با تخلیة ملک خود به کسب و کار در آنجا بپردازد که لازم است به پیوست دادخواست،مستندات و مدارک بازنشستگی خود  را که حاکی از بی کار بودن وی  است،ارایه دهد.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی،ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه با تعیین مهلتی سه ماهه برای مؤجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی 10 روزه تا 2 ماهه برای مستأجر جهت تخلیه می کند.در رأی دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف 3 ماه از تاریخ قطعیت رأی ، حکم صادر شده بلااثر می شود.

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه ،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوة اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه ،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

تنها مجوز تخلیة ملک

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان، درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفاً نیاز فعلی خود مؤجر جهت امرار معاش معمول زندگی مجوز تخلیة ملک است.البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند 3 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56 برخلاف نظر فوق، عقیده دارند و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.

آیا پس از عدم صدور رأی به تخلیه،دعوا مجدداً قابلیت پیگیری دارد؟

اگر علیه مالک رأی صادر شود،از اعتبار امر مختومه برخوردار است.یعنی اگر مؤجر بخواهد مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند،قابل رسیدگی دوباره نیست.مگر اینکه تغییر در وضعیت مؤجر پیدا شده باشد.

رسیدگی به دعوای تخلیه در صورت وجود سهم مشاع

مؤجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک سهم مشاع؛ هرچند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفادة یکی از مالکین از ملک رسیدگی به دعوی در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.

طرح دعوای تخلیه از سوی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و مؤسسات، اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تأثیر آن بر ادامة فعالیت خود را اثبات کنند،می توانند درخواست تخلیة ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند.

نکته

در این نوع تخلیه مؤجر بایستی به صورت کامل حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.

ملک دارای قابلیت افراز

ممکن است مستأجر چنین استدلال کند که ملک،قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد.در این خصوص رویة روشنی در آرای قضایی وجود ندارد؛ ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند با استعلام از شهرداری ،اقدام به افراز ملک کند و عده ای دیگر معتقدند ،طرح و رسیدگی به چنین درخواستی ،فاقد محمل قانونی می باشد و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده،بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ مادة 2 و مادة 48  آیین دادرسی مدنی،امکان پذیر نمی باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.