وکیل

درباره وکالت و مشاوره حقوقی

  • ۰
  • ۰

جدیدترین رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

جدیدترین رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور ،نگهداری مشروبات الکلی خارجی به عنوان مصداقی از کالای ممنوع ، جرم است و مجازات آن در قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز مقرر شده است؛ لیکن چکیده رأی وحدت رویه فوق الذکر آن است که رسیدگی به جرم نگهداری  مشروبات الکلی خارجی در صلاحیت دادگاه کیفری دو و نه دادگاه انقلاب است.

مقصود از قاچاق کالا چیست؟

قاچاق عبارت است از انجام هرگونه معامله ای که از سوی دولت منع شده باشد.همچنین کالایی که به طور مخفی و بدون مجوز به مرزهای کشور وارد یا از آن خارج شود، به عنوان کالای قاچاق شناخته می شود.

به عبارت دقیق تر حمل، نقل و جابه جایی کالا از بخشی به بخش دیگر، چنانچه هر دو بخش در داخل کشور قرار داشته باشند قاچاق داخلی و چنانچه بخشی در داخل کشور و بخش دیگر در خارج مرز واقع شده باشد قاچاق خارجی معنا می گیرد.

ضمانت اجرای قاچاق کالا

وفق قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز مصوب 1392،برای افرادی که با انجام هرگونه فعل یا ترک فعلی موجب نقض قوانین مربوط به واردات وصادرات کالا و ارز می شوند، مجازاتی مقرر شده است که ضبط کالا،وجوه حاصل از کالا و ابزار و وسایلی که در ساخت کالا به کار رفته اند و پرداخت جریمه نقدی از مجازات قاچاق کالا به شمار می رود.

مجازات حبس

چنانچه ارزش کالای قاچاق از یکصد میلیون تا یک میلیارد ریال باشد،متخلف به بیش از شش ماه تا دو سال حبس و جزای نقدی مطابق با میزان مقرر در قانون محکوم می شود. همچنین مجازات حبس دو  تا پنج سال،برای قاچاقچی ای که مرتکب قاچاق کالای دارای بیش از 1 میلیارد ریال ارزش شده باشد،مقرر گردیده است.

چنانچه عین کالای قاچاق در دسترس نباشد،

متخلف موظف به پرداخت معادل پولی آن می باشد مگر اینکه نقشی در از دست رفتن کالا نداشته باشد.

محل نگهداری کالای قاچاق

محل نگهداری کالاهای قاچاق ممنوع که در مالکیت مرتکب باشد، توقیف و پلمب می‌شود و در صورتی که محکومٌ علیه ظرف دو ماه از تاریخ صدور حکم قطعی، جریمه نقدی را نپردازد، حسب مورد از محل فروش آن برداشت و مابقی به مالک مسترد می‏شود.

اما ممکن است محل نگهداری کالای قاچاق به شرح ذیل مصادره شود؛

-این محل متعلق به مرتکب باشد.

-یا اینکه مالک عامداً ملک خود را جهت نگهداری کالای قاچاق در اختیار دیگری قرار بدهد.

-همچنین ارزش کالای قاچاق بیش از یک میلیارد ریال باشد.

البته لازم به ذکر می باشد که مصادره ملک دارای شرایطی است که در قانون مربوطه مورد توجه قرار گرفته است.

مرجع صالح برای رسیدگی

پرونده های قاچاق کالا و ارز در صلاحیت تعذیرات حکومتی قرار دارند؛ سازمانی که مسئولیت رسیدگی به تخلفات اقتصادی و صنفی را دارد. همچنین اگر پرونده قاچاق دارای چندین متهم باشد و به اتهام یکی از آنها در مرجع قضایی رسیدگی شود، اتهامات سایر متهمان نیز در همان مرجع مورد بررسی و رسیدگی قرار می گیرد.

اگر تعذیرات حکومتی صالح به رسیدگی نباشد؛

یعنی در صورتی که پس از ارجاع پرونده به سازمان تعزیرات حکومتی و انجام تحقیقات محرز شود رسیدگی به جرم ارتکابی در صلاحیت مرجع قضائی است، شعبه مرجوعٌ‏‌الیه مکلف است بلافاصله قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید و پرونده را به مرجع قضائی ذیصلاح ارسال نماید.این قرار ظرف یک هفته قطعی می شود حتی اگر از سوی مقام مافوق سازمان تعذیرات حکومتی تأیید نشود.

ارتکاب قاچاق از سوی مأمورین و کارمندان دولت

مجازات هریک از مأمورین و کارمندان دولت که به نحو حرفه ای و سازمان یافته مرتکب قاچاق کالا و ارز بشوند،بر اساس مقررات انفصال از خدمت دولتی و حبس می باشد و مرجع صالح برای رسیدگی به تخلف اشخاص مذکور در این زمینه، دادگاه انقلاب و دادسرا می باشد.

نکته کلیدی

وفق رأی وحدت رویه  فوق الذکر به شماره 809، دادگاه کیفری دو به مثابه مرجع صالح  در رسیدگی به جرم نگهداری مشروبات الکلی خارجی که ذیل بحث و قانون قاچاق کالا می گنجد، شناخته می شود و دادگاه انقلاب در این زمینه صلاحیت رسیدگی نخواهد داشت.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره،امروز و در مقالة ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیة املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در  خصوص  تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیة ملک کند،تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذارن زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است،تقاضای تخلیة ملک را تقدیم کند.

مثالی در خصوص تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی

ممکن است مؤجر بازنشسته شده و درصدد باشد با تخلیة ملک خود به کسب و کار در آنجا بپردازد که لازم است به پیوست دادخواست،مستندات و مدارک بازنشستگی خود  را که حاکی از بی کار بودن وی  است،ارایه دهد.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی،ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه با تعیین مهلتی سه ماهه برای مؤجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی 10 روزه تا 2 ماهه برای مستأجر جهت تخلیه می کند.در رأی دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف 3 ماه از تاریخ قطعیت رأی ، حکم صادر شده بلااثر می شود.

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه ،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوة اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه ،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

تنها مجوز تخلیة ملک

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان، درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفاً نیاز فعلی خود مؤجر جهت امرار معاش معمول زندگی مجوز تخلیة ملک است.البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند 3 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56 برخلاف نظر فوق، عقیده دارند و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.

آیا پس از عدم صدور رأی به تخلیه،دعوا مجدداً قابلیت پیگیری دارد؟

اگر علیه مالک رأی صادر شود،از اعتبار امر مختومه برخوردار است.یعنی اگر مؤجر بخواهد مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند،قابل رسیدگی دوباره نیست.مگر اینکه تغییر در وضعیت مؤجر پیدا شده باشد.

رسیدگی به دعوای تخلیه در صورت وجود سهم مشاع

مؤجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک سهم مشاع؛ هرچند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفادة یکی از مالکین از ملک رسیدگی به دعوی در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.

طرح دعوای تخلیه از سوی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و مؤسسات، اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تأثیر آن بر ادامة فعالیت خود را اثبات کنند،می توانند درخواست تخلیة ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند.

نکته

در این نوع تخلیه مؤجر بایستی به صورت کامل حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.

ملک دارای قابلیت افراز

ممکن است مستأجر چنین استدلال کند که ملک،قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد.در این خصوص رویة روشنی در آرای قضایی وجود ندارد؛ ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند با استعلام از شهرداری ،اقدام به افراز ملک کند و عده ای دیگر معتقدند ،طرح و رسیدگی به چنین درخواستی ،فاقد محمل قانونی می باشد و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده،بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ مادة 2 و مادة 48  آیین دادرسی مدنی،امکان پذیر نمی باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی ،امروز و در مقاله ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیه املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در این خصوص را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری یعنی رابطه بین مؤجر و مستأجر نمی شود. حال اگر مؤجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد، باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند.

پیش نیاز تقدیم دادخواست

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک،ابتدا از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ کند.

سهل ترین راه تخلیه

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود،در این مورد قضات سختگیری زیادی برای تخلیه ندارند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات مالک، پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیه ملک می کند. در رأی دادگاه به مؤجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که مؤجر در مهلت فوق اقدام نکند، رأی دادگاه بلا اثر می شود.

مهلت تخلیه

دادگاه برای مستأجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.شروع مهلت مستأجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که درصدد تخلیه است،به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامه دعوی کند.اگر مستأجر با اجازه مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد، دادخواست باید به طرفیت مستأجر جدید اقامه شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

نحوه اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند،پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر،اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱)اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد، این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد،تجدید بنا محسوب  نمی شود و منظور از تجدید بنا،تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است.

۲)اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ملک،توسط دادگاه شروع به ساخت و ساز نکند،به درخواست مستأجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستأجر محکوم می شود.

۳)در این نوع تخلیه مؤجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

۴)برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی،الزامی به مخروبه  بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری،کفایت می کند.

۵)مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود،برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفاً پروانه تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.

۶)اگر پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود،اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند.

۷)برای درخواست تخلیه،مالک الزامی ندارد که پروانه تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند.

نظریه مشورتی

در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن  باشد،رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

سؤال

ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است.اکنون مالک با اخذ پروانه ساختمانی برای مساحت سی متر مربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است. آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می شود یا خیر؟

پاسخ

اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد،چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد ،تخلیه بلامانع است؛ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد،اخذ پروانه سی متر با بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۵۶ منطبق نیست.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ،در ادامة مقاله مرتبط با دعاوی اختصاصی اجاره و موارد تخلیة املاک مورد اجاره،اکنون قصد داریم تا شرایط تقدیم دادخواست و طرح دعوی در خصوص تخلیة ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را بررسی کنیم؛ قطعاً هر آنچه که لازم است در شروع امر بدانید و نسبت به آن آگاه باشید،در واقع نکات ضروری و عملی این بحث،در متن ذیل مورد اشاره قرار گرفته است.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجارة املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 76 بسته شد است،مطرح می شود.مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه،اجارة ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامة رابطه استیجاری، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه،ظرف ده روز به مالک بپردازد.

عدم پرداخت به موقع اجاره بها

اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد،اظهارنامة رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است،یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریة دفترخانه ( درمورد اجاره نامه رسمی) از سوی مؤجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود.در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر،مالک می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها،اقدام کند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیة ملک می کند و به مستأجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نیست،ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است، به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد، اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است،بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک قرار دارد.

نحوة اجرای رأی

هنگامی که رأی مبنی بر تخلیة سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد،برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه،بدون آنکه مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از مؤجر دریافت کند،نسبت به تخلیة ملک اقدام خواهد کرد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1)در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها،هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت نمی شود.

2)جلوگیری از صدور حکم تخلیة ملک:

اگر مستأجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکند یا پرداخت خارج از مهلت ده روز باشد، و مالک دعوای تخلیه مطرح کند،مستأجر برای یک بار می تواند با پرداخت صد و بیست درصد، یعنی بیست درصد اضافه تر از مبلغ اجاره به نفع مؤجر از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری کند.

3)صدور اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم:

اگر مستأجر علی رغم ارسال و ابلاغ دو اظهارنامه یا اخطاریه برای مطالبة اجاره بهای ماه های مختلف،ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند،دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار،دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

4)زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریة دفترخانه خواهد بود.

5)اگر مستأجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد،در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است و در قبال مبلغ چک مسئول است و برگشت خوردن چک،به معنای عدم پرداخت اجاره نیست.

اخطار دارای منشأ اثر قانونی

اخطاری معتبر و دارای اثر قانونی است که صحیحاً صادر شده باشد.بنابراین اگر مدتی قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد،تخلف از آن نمی تواند منشأ اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد.

صدور  حکم تعدیل اجاره بها

با چنین حکمی و قطعیت آن،اجاره بهای مورد حکم لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از ناحیة مستأجر و صدور اخطاریة ده روزه،چنان چه مستأجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکند،اجرای ثبت اجراییه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیة مورد اجاره بر حسب مورد با رعایت مقررات صادر می کند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

تخلف از انجام تعهد و مطالبة ضرر و زیان ناشی از آن

تخلف از انجام تعهد و مطالبة ضرر و زیان ناشی از آن ،در بسیاری از قراردادها طرفین نسبت به یکدیگر تعهداتی را برعهده می گیرند و معمولاً برای انجام این تعهدات موعد و زمان مشخصی نیز تعیین می شود.حال ممکن است یکی از طرفین قرارداد نسبت به اجرای تعهدات خود که برعهده داشته و بر ذمة او بوده است تخلف کند.

نکته

تخلف مذکور از جانب یکی از طرفین قرارداد ممکن است به صورت تأخیر در اجرای تعهد و یا عدم انجام تعهد باشد.

مبنای حقوقی دادخواست

اگر بر اثر تخلف متعهد،ضرر و زیانی به طرف مقابل وارد شود،متعهد له می تواند دادخواست مطالبة ضرر و زیان ناشی از تخلف قرارداد را به  دادگاه تقدیم کند.

به عنوان مثال:

در یک قرارداد مشارکت در ساخت،سازنده تعهد می کند که بنای موردنظر را در موعد معینی تکمیل و یا تحویل دهد و یا ممکن است در یک قرارداد اجاره،مؤجر متعهد شود که ملک را در زمان مقرر به مستأجر تحویل دهد.در هریک از مثال های فوق،تخلف متعهد از تعهدات قراردادی ممکن است به طرف مقابل ضرر و زیان وارد کند و ذی نفع می تواند با تقدیم دادخواست ضرر و زیان وارد شده به خود را مطالبه کند.

شرط لازم برای طرح دعوا

این است که بر اثر تخلف طرف قرارداد،به صورت مستقیم ضرر و زیانی وارد شود.در غیر اینصورت و در حالتی که تأخیر یا عدم اجرای تعهد ،ضرری به متعهد له وارد نکند،امکان طرح دعوای مطالبة ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد نیست.

وجه التزام

اگر در قرارداد خسارت مقطوعی برای تخلف از انجام تعهدات پیش بینی شده باشد که اصطلاحاً به آن وجه التزام گفته می شود،سقف ضرر و زیان قابل مطالبه مبلغ وجه التزام است و حتی اگر ضرر و زیان وارد شده بیش از مبلغ وجه التزام باشد،امکان مطالبة آن وجود ندارد.

روند معمول جهت تعیین میزان ضرر و زیان

معمولاً در پروندة مطالبة ضرر و زیان قراردادی برای تعیین میزان ضرر و زیان وارد شده،ابتدا موضوع به کارشناس رسمی مربوطه ارجاع می شود و سپس بر اساس نظر وی دادگاه تصمیم می گیرد.

طرفین دعوی

متعهد له که تعهد به نفع او باید انجام شود،خواهان است و باید به طرفیت متعهد،دادخواست بدهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوا می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده،محل انعقاد عقد و یا محلی که تعهد باید در آن انجام بشود،مطرح شود.

نحوة اجرای رأی

بعد از اینکه رأی قطعی به نفع خواهان صادر شود و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده،پرونده به دادورز سپرده می شود و برای این که مبلغ خسارت را از خوانده بگیریم،یا باید مالی را به اجرای احکام معرفی کنیم و یا از طریق استعلام از نهادهای مربوطه ،اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کنیم.پس از ارزش گذاری اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری،مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکوم علیه از آن تأدیه می شود.اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد،محکوم له یعنی خواهان می تواند به استناد مادة 3 قانون نحوة اجرای محکومیت های مالی،درخواست جلب محکوم علیه را بکند.

تفاوت دادخواست مطالبة ضرر و زیان با دادخواست مطالبة وجه التزام قرارداد

این تفاوت در این است که در پروندة مطالبه وجه التزام،صرف تخلف متعهد از قرارداد برای محکومیت وی به پرداخت وجه التزام کافی است ؛ولی در پروندة مطالبه ضرر و زیان،خواهان باید اثبات کند که در نتیجة تخلف خوانده از اجرای تعهد،به او ضرر وارد شده است.

دادخواست خسارت تأخیر تأدیه

در مورد تعهداتی که موضوع آن وجه نقد است،به جای دادخواست خسارت تأخیر انجام تعهد،خسارت تأخیر تأدیه می بایست تقدیم شود.

نکته

این امکان وجود دارد که دادخواست ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد،به همراه خواستة الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی،ارائه شود.

عدم محکومیت به پرداخت ضرر و زیان

اگر متعهد بتواند اثبات کند که عدم اجرای تعهد و یا تأخیر در اجرای تعهد از سوی وی به دلیل وقایع و اتفاقاتی است که خارج از ارادة او بوده است،محکوم به پرداخت ضرر وزیان نخواهد شد.

نظریة قضایی

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد،ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا الزام به ایفای تعهدات می باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت

دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت ،مرسوم است که در قرارداد مشارکت در ساخت،مالک ملک به سازنده وکالت می دهد تا به نیابت از وی مراحل اداری مورد نیاز در امر ساخت،نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را پیگیری کند.در مقابل سازنده انجام مراحل اداری را به عهده می گیرد.معمولاً وکالت کاری موردنظر پس از امضای قرارداد مشارکت و در راستای آن به سازنده اعطا می شود.

نکته

اگر مالک با وجود توافقی که با سازنده کرده است از اجرای تعهد خود شانه خالی کند و وکالت کاری مورد نظر را ندهد،سازنده در ادامه عملیات ساخت با مشکل مواجه می شود.در این فرض یکی از راه حل ها طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از سوی سازنده است.در موردی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در متن قرارداد آمده است،الزام مالک با مشکلی روبه رو نخواهد بود.

استناد به عرف

در فرضی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت در متن قرارداد نیامده باشد،از آنجا که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت وکالت کاری جزئی از مقدمات لازم برای شروع کار است،می توان این عرف غالب را به منزله تصریح در قرارداد دانست.هرچند که ممکن است برخی محاکم این استدلال را نپذیرند.

تأخیر در اعطای وکالت کاری

در صورتی که مالک نسبت به اعطای وکالت کاری تأخیر کند،این تأخیر دلیل موجهی برای سازنده جهت تأخیر در انجام و پیگیری امور اداری نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی است.در صورتی که امکان اجبار متعهد به تنظیم وکالت مورد نظر ،فراهم نشود و شخص دیگری هم نتواند به جای مالک در این خصوص اقدام کند،سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.

فسخ قرارداد به جهت فوت،از کارافتادگی و ورشکستگی

قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود لازم محسوب می شود و با فوت ،ورشکستگی و یا حجر یکی از طرفین قرارداد از بین نمی رود.از سوی دیگر در اثر وقوع شرایطی نظیر شرایط فوق برای یکی از طرفین،علی الخصوص سازنده در اکثر مواقع،اجرای قرارداد متوقف می شود و این توقف طرف مقابل را متضرر می کند.

شرط فسخ قرارداد

با توجه به مراتب فوق ممکن است در قرارداد شرط شود که در صورت فوت،ورشکستگی و حجر یکی از طرفین،طرف دیگر بتواند قرارداد را فسخ کند.در صورتی که هریک از طرفین به استناد حق فسخ مندرج در قرارداد مشارکت و پس از وقوع یکی از شرایط فوق،اقدام به فسخ قرارداد کند،می تواند تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می کند.

طرفین دعوی

هرکدام از مالک یا سازنده که قرارداد را فسخ کرده است،به عنوان خواهان دعوی را مطرح می کند و در مقابل دعوا حسب مورد می بایست به طرفیت وراث،قیم و یا اداره تصفیه و امور ورشکستگی طرف دیگر قرارداد طرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به ملک و مال غیرمنقول است،بنابراین در دادگاه محل وقوع ملک به این دعاوی رسیدگی می شود.

نحوه اجرای رأی

آرای مربوط به تأیید فسخ،فقط جنبه اعلامی دارند و نیازی به صدور اجراییه ندارد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱)ماهیت چنین حق فسخی خیار شرط است و تابع احکام خیار شرط است و با خیار تخلف شرط متفاوت است.

۲)ممکن است اختیار فسخ قرارداد به شخص ثالثی مانند داور واگذار شود.

۳)می توان به جای حق فسخ در قرارداد،شرطی گنجانده شود که در صورت فوت،ورشکستگی،از کارافتادگی و یا حجر یکی از اطراف قرارداد،قرارداد منفسخ شود.در این صورت با وقوع یکی از حالات فوق،قرارداد خود به خود و بدون نیاز به اعلام اراده جدید منحل می شود.البته در قرارداد مشارکت در ساخت،گنجاندن این شرط توصیه نمی شود.

۴)اگر موضوع قرارداد انجام شده باشد،دیگر فسخ آن معنایی ندارد.

۵)در ضمن این دعوا،می توان خواسته های دیگری نیز مطرح کرد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

دعوای مالکیت

دعوای مالکیت

دعوای مالکیت ،بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول، دعاوی تصرف از دعوای مالکیت تفکیک میشود و مدعی حق در اموال منقول تنها میتواند دعوای مالکیت اقامه نماید.

در دعوای مالکیت خواهان بر چه اساس خود را محق می داند؟

دعوا در صورتی  دعوای مالکیت شمرده می شود که موضوع حق منشأ دعوا مالکیت خواهان،یعنی رابطه ای باشد که بین شخص و چیز مادی به وجود آمده و قانون آن را محترم شمرده و به شخص توانایی دائمی و انحصاری و مطلق انتفاعات ممکنه از آن را میدهد. بنابراین خواهان بر این اساس محقق می باشد و در این راستا به دلایلی استناد می نماید که بتواند رابطه مالکیت را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ملک

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد،به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که ملک را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است،بخواهد مالکیت خود را اثبات کند،لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید.

حکم به اثبات مالکیت

دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف ملک،مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند،حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

طرفین دعوی

در دعوای اثبات مالکیت،خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد ،باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در حوزه آن واقع شده است،رسیدگی می شود. همچنین رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت،نسبت به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است،در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای رأی

حکم اثبات مالکیت اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از قطعیت حکم محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک،می توانند از مزایای رای استفاده کند.

خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک  ثبت شده قابل استماع نیست؛

چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.

وجود مبایعه نامه یا قرارداد

برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال : مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

نکته کلیدی

در مورد ملک ثبت نشده‌ای که در تصرف شخص دیگری است،مدعی دعوای اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند. دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت،دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خواننده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد. در غیر این صورت رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است،قابلیت استماع در دادگاه را ندارد.

رسیدگی به اختلاف در اصل مالکیت ملک ثبت نشده

دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است،مانع از این می باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است،رسیدگی کنند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

نمونه لایحه(قرارداددعوی معترض ثالث)

نمونه لایحه(قرارداددعوی معترض ثالث) ،

بسمه تعالی

قضات و مستشاران محترم دادگاه تجدید نظر استان .....

موضوع: پاسخ به لایحه تجدید نظر خواهی شرکت ...................... نسبت به دادنامه شماره ............................. مورخ ................صادره از شعبه ............ دادگاه عمومی حقوقی ............

با سلام و تقدیم احترام به وکالت از تجدیدنظر خوانده(........................) و در جهت تأیید و ابرام دادنامه موضوع تجدیدنظرخواسته ذیلاً مواردی را در پاسخ به تجدیدنظر خواهی شرکت تجدیدنظرخواه به استحضار آن مقام عالی می رساند.

1-چنانچه دادگاه محترم تجدید نظر در بند 12 از لایحه تجدیدنظرخواهی شرکت تجدیدنظرخواه مداقه لازم را مبذول فرمایند. ملاحظه می گردد که وکلای محترم شرکت تجدید نظرخواه قید "اصل معامله و قرارداد" تفسیر موسع به نفع موکل خود نموده و به موارد فسخ قرارداد نیز تسری داده است!.

اولاً- منظور از اصل معامله، اصالت معامله و قرارداد است و به عبارت دیگر آنچه در وهله نخست رسیدگی بدان به دادگاه محول شده رسیدگی به اعتبار یابی اعتباری قرارداد است. نه اینکه به موارد فسخ (بر فرض وجود) نیز تسری داده شود.

مضافاً اینکه آنچه مسلم است. حتی بر فرض صحت ادعای تجدیدنظرخواه در ماهیت فسخ قرارداد ارتباطی به اصل معامله ندارد. و حتی اعلام آن هم از سوی مرجع ذی صلاح اعتبار قرارداد را ساقط نخواهد کرد.

جالب اینکه تجدیدنظرخواه جهت اثبات ادعای خود (اعلام فسخ قرارداد) در ماهیت به موارد مصرحه در همان قرارداد استناد نموده است!

برای مشاهده نمونه لایحه به لینک زیر مراجعه کنید.

نمونه لایحه تجدیدنظرخواهی

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

ادعای جعل یا اظهار انکار و تردید

ادعای جعل یا اظهار انکار و تردید  ،یکی از مهم ترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی سند یا وفق تعریف قانونگذار در قانون مدنی هر نوشته ای می باشد که در مقام دعوا یا دفاع قابلیت استناد داشته باشد.

اعتبار اسناد متفاوت است؛

بر اساس قانون مدنی اسناد به دو دسته عادی ورسمی تقسیم می شوند؛سند رسمی توسط مأمور رسمی در حدود صلاحیت در تنظیم سند و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می‌شود و قانوناً از اعتبار خاصی برخوردار است.سایر اسناد که فاقد شروط قانونی موجود در خصوص سند رسمی باشند،سند عادی محسوب می شوند که رکن اصلی آن انتساب امضاء مندرج در آن سند به منتسب الیه است.

اسناد چگونه مورد تعرض قرار می گیرند؟

هرگاه در فرآیند دادرسی شخص سند ارائه نماید و بر علیه طرف مقابل دعوا به آن استناد نماید،طرف مقابل این امکان را دارد تا به دو صورت ماهوی و شکلی نسبت به سند ارائه شده دفاع نماید و اعتبار آن را مورد تعرض قرار بدهد.

دفاع ماهوی

در این نوع از دفاع،شخصی که بر علیه او سند مورد استفاده قرار گرفته است،علی رغم آنکه اصالت سند را قبول دارد،نسبت به محتوای آن ماهیتاً اقدام به دفاع می کند.ادعای بطلان سند،فسخ معامله و انجام تعهد نمونه هایی از این قبیل دفاع می باشد.

دفاع شکلی

در این نوع از دفاع،شخص شکل ظاهری و اصالت سند را مورد تعرض قرار می دهد.شرایط دفاع شکلی بر حسب آنکه سند رسمی یا عادی باشد، به شرح ذیل متفاوت خواهد بود.

ادعای جعل

منظور ادعای قلم‌بردگی و تغییر در ساختار سند یا امضا یا ساخت سند غیر واقعی است.

اظهار انکار

فرد، خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار کرده و اظهار کند، آنچه منتسب به او شده، مربوط به وی نیست.

اظهار تردید

اگر کسی که سند در مقابل او ارایه می‌شود، امضا کننده آن نباشد بلکه قائم‌مقام او باشد مثل ورثه، می‌تواند نسبت به اصالت آن و انتساب امضا به امضا کننده تردید نماید.

جاری بودن اصل صحت در اسناد رسمی

بر اساس قانون اظهار انکار یا تردید نسبت به سند رسمی مسموع نیست و اصل صحت در این قسم از اسناد لازم الاتباع می باشد.یعنی سندی که مطابق قانون ثبت به ثبت رسیده باشد،رسمی است و تمام محتویات و امضا‌های مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر آنکه جعلیت آن ثابت شود.بنابراین تنها با اقامة دلیل می توان بر علیه سند رسمی ادعای جعل نمود و تا زمانی که این ادعا ثابت نشود،سند صحیح و بدون خدشه قلمداد می شود.

تعرض پذیری عام و فراگیر اسناد عادی

برای دفاع شکلی در مقابل اسناد عادی می توان از انواع روش های تعرض اعم از ادعای جعل و اظهار انکار یا تردید استفاده نمود و تکرار تعرض نسبت به سند عادی نیز بلامانع است.در نتیجه تنها رکن سند عادی امضای منتسب الیه است و طرفی که سند بر علیه او ارائه شده است،می تواند در مقابل اصالت این سند سکوت کند،می تواند اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید نماید.

انکار یا تردید نسبت به سند رسمی به استناد شهادت شهود

بر اساس صراحت مقررات ماده 1292 قانون مدنی ، نسبت به سند رسمی فقط می توان ادعای جعل نمود و انکار و تردید نسبت به آن جایز نیست.بنابراین با گواهی گواهان نمی توان نسبت به اسناد رسمی انکار یا تردید نمود.

آیا سکوت قرینه ای بر صحت سند منتسب به شخص است؟

با توجه به مفاد قانون آیین دادرسی مدنی،سکوت طرف مقابل در برابر سند ابرازی به لحاظ عدم تعرض به مفاد سند، واکنش مثبت تلقی و موجب بقای اصل اولیه و حجیت مفاد سند به نفع طرف مقابل می باشد.

تکذیب طرف مقابل

چنانچه طرف مقابل در برابر سند ادعای تکذیب نماید، این امر در مقام دفاع مؤثر است و ارائه کننده سند را ملزم به اثبات اصالت سند می نماید.اما تکذیب ادعا با تکذیب سند متفاوت است؛در تکذیب ادعا طرف، ادعای مدعی‌علیه را قبول نداشته و آن را رد می‌کند؛ بنابراین اگر ادعا مستند به دلیل باشد صرف تکذیب اثری ندارد.

اسناد الکترونیکی و امضای الکترونیکی

قانون تجارت الکترونیک اعلام کرده که این قبیل اسناد دارای اعتبار هستند و قابلیت استناد در مراجع قضایی و حقوقی را دارند.همچنین تعرض به این قبیل اسناد و امضاهای مطمئن تنها از طریق ادعای جعلیت امکان پذیر است و اظهار انکار و تردید نسبت به آن قابل پذیرش نیست.

نکته

انکار یا تردید باید در جلسه اول به عمل آید مگر آنکه امکان آن در این جلسه وجود نداشته باشد.تشخیص مصداق مواردی که امکان انکار یا تردید در جلسه اول وجود ندارد،به عهده دادگاه رسیدگی کننده است مانند موردی که به تجویز قانون خواهان اسنادی را که پیوست دادخواست نکرده است قبل از جلسه اول یا در حین جلسه اول ارائه کند که برای خوانده امکان انکار یا تردید نسبت به آن سند نباشد و درخواست مهلت کند.

سؤال

در فرضی که ادعای جعلیت نسبت به سند عادی رد شود سپس ذی نفع نسبت به حقوق ناشی از معاملة موضوع آن دادخواهی کند،آیا خوانده دعوی می تواند به ادعای صوری بودن معامله موصوف تقاضای رسیدگی کند؟آیا این انکار معامله مسموع است؟

پاسخ

انکار سند عادی متفاوت از انکار معامله و ادعای صوری بودن آنست بنابراین به نظر می رسد رسیدگی به ادعای مدعی مبنی بر صوری بودن مندرجات سند عادی که قبلاً به ادعای جعل او نسبت به محتویات همان سند رسیدگی و عدم جعل آن احراز گردیده فاقد منع قانونی باشد.النهایه ادعای کذب مدعی جعل در مورد مجعول بودن سند می تواند قرینه ای بر عدم حقانیت او در فرض سؤال باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی
  • ۰
  • ۰

توقف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت

توقف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت ،ادارة اجرای ثبت متولی اجرای اسناد لازم الاجرا و اسناد رسمی تعهد آور است.چک،قرارداد تسهیلات بانکی و سند ازدواج،مهم ترین اسناد لازم الاجرا هستند و اسناد رهنی و سند رسمی تعهد پرداخت وجه ،نمونه های اسناد رسمی تعهد آور هستند که از طریق اجرای ثبت قابلیت اجرا دارند.

مبنای حقوقی دادخواست

اگر شخصی به عنوان ذی نفع،چک یا سند رسمی طلبی را در اختیار داشته باشد،فرض بر مدیون یا متعهد بودن طرف مقابل سند خواهد بود و به ذی نفع این اجازه داده شده است که بدون مراجعه به محاکم قضایی و طی کردن پروسه طولانی قضایی به مرجع تنظیم کنندة سند یا ادارة ثبت حسب مورد مراجعه و با اخذ دستور اجرا صدور اجراییه را برای ملک درخواست کند.

اگر دستور اجرا مخالف مفاد سند و یا خلاف قانون باشد...

در اینصورت متعهد اجراییه یا ثالثی که با صدور دستور اجرا متضرر می شود،می تواند به عملیات اجرایی اعتراض کند و درخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی را خواستار شود.

به عنوان مثال

ممکن است شخصی ملکی را با مبایعه نامة عادی خریداری کند و بعد از خرید ملک،شخص ثالثی چک فروشندة ملک را برگشت بزند و سپس از طریق اجرای ثبت اقدام به توقیف ملک فروخته شده کند.در چنین حالتی خریدار ملک به عنوان ذی نفع می تواند دادخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی را به استناد مبایعه نامة عادی تقدیم کند.

ادارة اجرای ثبت چه زمانی به اعتراض ثالث رسیدگی می کند؟

اگر ادعای معترض به عملیات اجرایی ثبت مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد،ادارة اجرای ثبت به اعتراض،رسیدگی می کند و در این خصوص تصمیم لازم گرفته می شود؛اما اگر مستند اعتراض به عملیات اجرایی سند عادی باشد،مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی است.

طرفین دعوی

هرکس دستور اجرای سند را مخالف با مفاد سند یا مخالف با قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی و یا سند لازم الاجرا داشته و ذی نفع در ابطال اجراییه باشد،خواهان محسوب می شود و دعوا باید علیه شخصی که دستور اجرا به نفع اوصادر شده است،طرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی،دادگاه صلاحیت دار محلی است که در حوزة آن دستور اجرا صادر شده است.

نحوة اجرای رأی

در مورد توقیف عملیات اجرایی با صدور دستور توقیف،اجرای عملیات مورد اعتراض متوقف می شود.پس از آن دادگاه به موضوع ابطال اجراییه رسیدگی می کند.اگر به نظر دادگاه ارکان عملیات اجرایی دچار خلل باشد،رأی بر ابطال آن صادر می کند.پس از قطعیت،نسخه ای از رأی برای ادارة ثبت یا دفترخانه فرستاده می شود تا از آن رفع اثر شود.

نکات کلیدی

1)در دعوای ابطال اجراییه نیازی نیست ادارة ثبت یا دفترخانة تنظیم کننده یا صادر کنندة سند،طرف دعوی قرار گیرد.

2)در صورتی که عملیات اجرایی خاتمه یافته باشد،در این صورت خواسته باید ابطال اجراییه و عملیات اجرایی و اعادة وضع به حال سابق باشد.

3)توقیف عملیات اجرایی به تنهایی قابل پذیرش نیست؛

در درخواست توقیف عملیات اجرایی بایستی دادخواست ابطال اجراییه نیز داده شود و توقیف عملیات اجرایی به تنهایی،قابل پذیرش نیست.اما دادخواست ابطال اجراییه به تنهایی قابل پذیرش است.

4)اقامة دعوای ابطال اجراییه مانع از جریان عملیات اجرایی نیست؛

بنابراین اگر خواهان بخواهد عملیات اجرایی متوقف شود،باید ضمن دادخواست تقاضای توقیف عملیات اجرایی را مطالبه کند.

5)اگر عقد رهن به دلیل تعلق مال مرهونه به غیر باطل شود،اجراییة ثبتی که بر اساس این عقد صادر شده است نیز به درخواست ذی نفع ابطال می شود.

آیا دستور توقیف عملیات اجرایی قابلیت تجدیدنظر خواهی دارد؟

از آنجا که دستور توقیف عملیات اجرایی به صورت حکم یا قرار صادر نمی شود،بنابراین قابلیت تجدیدنظر خواهی ندارد.

شروط توقیف عملیات اجرایی قبل از صدور حکم ابطال اجراییه

1)دلایل شکایت قوی باشد.

2)اجرای مفاد سند رسمی و لازم الاجرا متضمن ضرر جبران ناپذیر باشد.

3)خواهان تأمین مناسب را بر اساس نظر دادگاه تودیع نماید.

اعتراض اشخاص ثالث نسبت به ملک توقیف شده

در مسیر اجرای سند رسمی و یا لازم الاجرا ممکن است مال غیرمنقولی توسط اجرای ثبت توقیف شود که اشخاص ثالثی نسبت به ملک توقیف شده،ادعایی داشته باشند.اگر ادعای شخص ثالث نسبت به توقیف ملک بر اساس سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد،توسط اجرای ثبت از توقیف ملک رفع اثر می شود؛اما اگر مستند ادعا سند رسمی و یا حکم دادگاه نباشد،اجرای ثبت صالح به رسیدگی به ادعا نیست و دادگاه عمومی مرجع رسیدگی به اعتراضات ماهیتی نسبت به اجرای ثبت است.

نحوة رسیدگی به اعتراض

رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به عملیات اجرایی در صلاحیت رییس ثبت است و رسیدگی به اعتراض نسبت به دستور اجرای ثبت در صلاحیت دادگاه است.به عبارت دیگر رییس ثبت مرجع رسیدگی به اعتراضات شکلی نسبت به اجرای ثبت است و دادگاه عمومی مرجع رسیدگی به اعتراضات ماهیتی نسبت به اجرای ثبت است.

سایر دعاوی مرتبط

ممکن است همزمان با طرح دعوای ابطال اجراییه،نیاز به طرح دعوای دیگری همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا فک رهن و یا ابطال سند رهنی باشد.در چنین حالتی خواهان باید دعوای مربوطه را در دادگاه صالح طرح کرده و گواهی آن را به شعبة رسیدگی کننده به دادخواست ابطال عملیات اجرایی،تقدیم کند.نهایتاً اگر رسیدگی به دعوای ابطال اجراییه منوط به رسیدگی به دعوا در دادگاه دیگری باشد،دادگاه رسیدگی کننده به ابطال باید قرار توقیف رسیدگی صادر کند و پس از صدور حکم قطعی از دادگاه صالح،نسبت به دادخواست ابطال اجراییه رسیدگی کند.

نکته خیلی مهم

دادخواست ابطال عملیات اجرایی صحیح نیست و دادخواست ابطال اجراییه صحیح است.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

  • میثم شفیعی