تعدیل اجاره بها
تعدیل اجاره بها ،در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین مؤجر و مستأجر منعقد شده است،اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی صادر شده است،سه سال گذشته باشد می توان دادخواست را مطرح کرد.
افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی،یکی از پیش شرط های دادخواست می باشد.
نحوه صدور رأی تعدیل اجاره بها
دادگاه پس از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین،پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی،نظریه خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله،اعلام و در صورت قطعیت نظریه کارشناس دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور رأی تعدیل اجاره بها می نماید.
اقدام دادگاه با ملاحظه دادخواست تعدیل اجاره بها
پس از آنکه مدیر دفتر دادگاه، دادخواست و ضمایم آن را در قالب پرونده‌ای که تشکیل شده است، در اختیار دادگاه قرار داد، اگر پرونده به نظر دادگاه کامل نباشد و نقص، مربوط به خوانده یا هزینه دادرسی یا خواسته یا ضمایم آن باشد، چنین دستوری صادر میکند:
« نظر به اینکه دادخواست از لحاظ برخی موارد ناقص است لذا پرونده به دفتر دادگاه اعاده میشود تا با تعیین وقت احتیاطی، مدیر دفتر با ذکر موارد نقص، اخطار رفع نقص برای خواهان صادر کند.»
در صورتی که دادخواست مذکور از نظر دادگاه از لحاظ شرایط شکلی کامل باشد اما شرایط قانونی اقامه دعوی حاصل نشده باشد،دادگاه قرار عدم استماع دعوی را صادر خواهد کرد.
طرفین دعوی
هرکدام از مؤجر یا مستأجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی،درخواست تعدیل نسبت به میزان اجاره بها را بکند.در اینصورت هرکدام که خواستار آن شدند،خواهان دعوی و طرف مقابل خوانده دعوی نامیده می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی دعوای تعدیل اجاره بها است.
نحوه اجرای رأی
حکمی که دادگاه می دهد،چنانچه فقط تعدیل باشد،حکم اعلامی بوده و نیازی به صدور اجراییه ندارد؛اما در صورتی که در خصوص مابه التفاوت نیز حکم صادر شده باشد،اجرای این قسمت از رأی نیاز به صدور اجراییه دارد.
نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱)دادگاه با جلب نظر کارشناس،اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.
۲)در تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم اجاره نامه مجدد نیست.
۳)باید توجه داشت که این دعوی فقط مخصوص محل های تجاری می باشد و امکان تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص محل های مسکونی وجود ندارد.
۴)مؤجر و مستأجر نمی توانند در ضمن عقد اجاره شرط کنند که مؤجر حق افزایش و تعدیل مال الاجاره را نداشته باشد.
۵)مؤجر می تواند ضمن دادخواست تعدیل،ما به التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم نیز مطالبه کند.
آیا در دعوای تعدیل و تخلیه احراز مالکیت لازم است؟
در دعوای تعدیل و تخلیه به استناد قانون روابط مؤجر و مستأجر،احراز رابطه استیجاری کافی به نظر می رسد مگر اینکه دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.
نکته
اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستأجر همان مغازه و عرصه آن متعلق به شخص دیگری باشد،درخواست از ناحیه مالک عرصه نسبت به مغازه ،قانوناً قابل پذیرش است؛چراکه مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۵۶ باشد،می تواند به استناد مواد ۱ و ۴ قانون مورد بحث،به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی مابین را بکند.
نکته ای مطابق با رویه قضایی
قرارگرفتن ملک داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغیر بودن نیست؛بلکه از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تأیید فسخ قراردادخواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی مابین طرفین دعوی منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد.