دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره

دعاوی اختصاصی اجاره،امروز و در مقالة ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیة املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در  خصوص  تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیة ملک کند،تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذارن زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است،تقاضای تخلیة ملک را تقدیم کند.

مثالی در خصوص تخلیة ملک به جهت نیاز شخصی

ممکن است مؤجر بازنشسته شده و درصدد باشد با تخلیة ملک خود به کسب و کار در آنجا بپردازد که لازم است به پیوست دادخواست،مستندات و مدارک بازنشستگی خود  را که حاکی از بی کار بودن وی  است،ارایه دهد.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی،ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه با تعیین مهلتی سه ماهه برای مؤجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی 10 روزه تا 2 ماهه برای مستأجر جهت تخلیه می کند.در رأی دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف 3 ماه از تاریخ قطعیت رأی ، حکم صادر شده بلااثر می شود.

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه ،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوة اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه ،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

تنها مجوز تخلیة ملک

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان، درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفاً نیاز فعلی خود مؤجر جهت امرار معاش معمول زندگی مجوز تخلیة ملک است.البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند 3 ماده 15 قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56 برخلاف نظر فوق، عقیده دارند و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند.

آیا پس از عدم صدور رأی به تخلیه،دعوا مجدداً قابلیت پیگیری دارد؟

اگر علیه مالک رأی صادر شود،از اعتبار امر مختومه برخوردار است.یعنی اگر مؤجر بخواهد مجدداً همان دعوا را در دادگاه مطرح کند،قابل رسیدگی دوباره نیست.مگر اینکه تغییر در وضعیت مؤجر پیدا شده باشد.

رسیدگی به دعوای تخلیه در صورت وجود سهم مشاع

مؤجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک سهم مشاع؛ هرچند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفادة یکی از مالکین از ملک رسیدگی به دعوی در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.

طرح دعوای تخلیه از سوی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و مؤسسات، اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تأثیر آن بر ادامة فعالیت خود را اثبات کنند،می توانند درخواست تخلیة ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند.

نکته

در این نوع تخلیه مؤجر بایستی به صورت کامل حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت کند.

ملک دارای قابلیت افراز

ممکن است مستأجر چنین استدلال کند که ملک،قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد.در این خصوص رویة روشنی در آرای قضایی وجود ندارد؛ ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند با استعلام از شهرداری ،اقدام به افراز ملک کند و عده ای دیگر معتقدند ،طرح و رسیدگی به چنین درخواستی ،فاقد محمل قانونی می باشد و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده،بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ مادة 2 و مادة 48  آیین دادرسی مدنی،امکان پذیر نمی باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی ،امروز و در مقاله ذیل قصد بررسی یکی دیگر از دعاوی اختصاصی اجاره در موضوع تخلیه املاک را داریم؛تاکنون نیز در خصوص برخی از شاخه های آن صحبت کرده ایم که شما عزیزان می توانید با مراجعه به سایت مربوطه اطلاعات کافی را بدست آورید.اکنون مراحل عملی و پیش نیاز تقدیم دادخواست تخلیه و طرح دعوی در این خصوص را بررسی می کنیم.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه استیجاری یعنی رابطه بین مؤجر و مستأجر نمی شود. حال اگر مؤجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد، باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند.

پیش نیاز تقدیم دادخواست

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک،ابتدا از شهرداری پروانه تخریب و نوسازی اخذ کند.

سهل ترین راه تخلیه

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت می شود،در این مورد قضات سختگیری زیادی برای تخلیه ندارند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه پس از بررسی مستندات مالک، پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیه ملک می کند. در رأی دادگاه به مؤجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که مؤجر در مهلت فوق اقدام نکند، رأی دادگاه بلا اثر می شود.

مهلت تخلیه

دادگاه برای مستأجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.شروع مهلت مستأجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که درصدد تخلیه است،به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده،اقامه دعوی کند.اگر مستأجر با اجازه مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد، دادخواست باید به طرفیت مستأجر جدید اقامه شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه،طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

نحوه اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه،چنانچه مؤجر در مهلت تعیین شده در رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند،پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر،اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱)اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد، این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد،تجدید بنا محسوب  نمی شود و منظور از تجدید بنا،تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است.

۲)اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ملک،توسط دادگاه شروع به ساخت و ساز نکند،به درخواست مستأجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستأجر محکوم می شود.

۳)در این نوع تخلیه مؤجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

۴)برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی،الزامی به مخروبه  بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری،کفایت می کند.

۵)مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود،برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفاً پروانه تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.

۶)اگر پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود،اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند.

۷)برای درخواست تخلیه،مالک الزامی ندارد که پروانه تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند.

نظریه مشورتی

در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن  باشد،رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

سؤال

ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است.اکنون مالک با اخذ پروانه ساختمانی برای مساحت سی متر مربع به علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است. آیا مورد از موارد تخلیه محسوب می شود یا خیر؟

پاسخ

اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد،چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد ،تخلیه بلامانع است؛ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد،اخذ پروانه سی متر با بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۵۶ منطبق نیست.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ،در ادامة مقاله مرتبط با دعاوی اختصاصی اجاره و موارد تخلیة املاک مورد اجاره،اکنون قصد داریم تا شرایط تقدیم دادخواست و طرح دعوی در خصوص تخلیة ملک به جهت عدم پرداخت اجاره بها را بررسی کنیم؛ قطعاً هر آنچه که لازم است در شروع امر بدانید و نسبت به آن آگاه باشید،در واقع نکات ضروری و عملی این بحث،در متن ذیل مورد اشاره قرار گرفته است.

مبنای حقوقی دادخواست

این دعوی در مورد قراردادهای اجارة املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 76 بسته شد است،مطرح می شود.مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه،اجارة ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامة رابطه استیجاری، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه،ظرف ده روز به مالک بپردازد.

عدم پرداخت به موقع اجاره بها

اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد،اظهارنامة رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است،یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریة دفترخانه ( درمورد اجاره نامه رسمی) از سوی مؤجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود.در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر،مالک می تواند نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها،اقدام کند.

صدور رأی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر،اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیة ملک می کند و به مستأجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نیست،ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوی

مؤجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است، به عنوان خواهان باید به طرفیت مستأجر به عنوان خوانده اقامة دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد، اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است،بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی می باشد که در محل وقوع ملک قرار دارد.

نحوة اجرای رأی

هنگامی که رأی مبنی بر تخلیة سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد،برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه،بدون آنکه مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از مؤجر دریافت کند،نسبت به تخلیة ملک اقدام خواهد کرد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1)در صورت تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها،هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستأجر پرداخت نمی شود.

2)جلوگیری از صدور حکم تخلیة ملک:

اگر مستأجر علی رغم ابلاغ اظهارنامه یا اخطاریه نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام نکند یا پرداخت خارج از مهلت ده روز باشد، و مالک دعوای تخلیه مطرح کند،مستأجر برای یک بار می تواند با پرداخت صد و بیست درصد، یعنی بیست درصد اضافه تر از مبلغ اجاره به نفع مؤجر از صدور حکم تخلیه ملک جلوگیری کند.

3)صدور اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم:

اگر مستأجر علی رغم ارسال و ابلاغ دو اظهارنامه یا اخطاریه برای مطالبة اجاره بهای ماه های مختلف،ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند،دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار،دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

4)زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریة دفترخانه خواهد بود.

5)اگر مستأجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد،در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است و در قبال مبلغ چک مسئول است و برگشت خوردن چک،به معنای عدم پرداخت اجاره نیست.

اخطار دارای منشأ اثر قانونی

اخطاری معتبر و دارای اثر قانونی است که صحیحاً صادر شده باشد.بنابراین اگر مدتی قید نشده باشد یا برخلاف قانون کمتر یا زیادتر نوشته شده باشد،تخلف از آن نمی تواند منشأ اثر و مجوز صدور حکم یا اجراییه بر تخلیه باشد.

صدور  حکم تعدیل اجاره بها

با چنین حکمی و قطعیت آن،اجاره بهای مورد حکم لازم الرعایه بوده و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از ناحیة مستأجر و صدور اخطاریة ده روزه،چنان چه مستأجر در مهلت قانونی اقدام به پرداخت اجور مورد مطالبه نکند،اجرای ثبت اجراییه بر تخلیه و یا دادگاه حکم بر تخلیة مورد اجاره بر حسب مورد با رعایت مقررات صادر می کند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد

تخلف از انجام تعهد و مطالبة ضرر و زیان ناشی از آن

تخلف از انجام تعهد و مطالبة ضرر و زیان ناشی از آن

تخلف از انجام تعهد و مطالبة ضرر و زیان ناشی از آن ،در بسیاری از قراردادها طرفین نسبت به یکدیگر تعهداتی را برعهده می گیرند و معمولاً برای انجام این تعهدات موعد و زمان مشخصی نیز تعیین می شود.حال ممکن است یکی از طرفین قرارداد نسبت به اجرای تعهدات خود که برعهده داشته و بر ذمة او بوده است تخلف کند.

نکته

تخلف مذکور از جانب یکی از طرفین قرارداد ممکن است به صورت تأخیر در اجرای تعهد و یا عدم انجام تعهد باشد.

مبنای حقوقی دادخواست

اگر بر اثر تخلف متعهد،ضرر و زیانی به طرف مقابل وارد شود،متعهد له می تواند دادخواست مطالبة ضرر و زیان ناشی از تخلف قرارداد را به  دادگاه تقدیم کند.

به عنوان مثال:

در یک قرارداد مشارکت در ساخت،سازنده تعهد می کند که بنای موردنظر را در موعد معینی تکمیل و یا تحویل دهد و یا ممکن است در یک قرارداد اجاره،مؤجر متعهد شود که ملک را در زمان مقرر به مستأجر تحویل دهد.در هریک از مثال های فوق،تخلف متعهد از تعهدات قراردادی ممکن است به طرف مقابل ضرر و زیان وارد کند و ذی نفع می تواند با تقدیم دادخواست ضرر و زیان وارد شده به خود را مطالبه کند.

شرط لازم برای طرح دعوا

این است که بر اثر تخلف طرف قرارداد،به صورت مستقیم ضرر و زیانی وارد شود.در غیر اینصورت و در حالتی که تأخیر یا عدم اجرای تعهد ،ضرری به متعهد له وارد نکند،امکان طرح دعوای مطالبة ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد نیست.

وجه التزام

اگر در قرارداد خسارت مقطوعی برای تخلف از انجام تعهدات پیش بینی شده باشد که اصطلاحاً به آن وجه التزام گفته می شود،سقف ضرر و زیان قابل مطالبه مبلغ وجه التزام است و حتی اگر ضرر و زیان وارد شده بیش از مبلغ وجه التزام باشد،امکان مطالبة آن وجود ندارد.

روند معمول جهت تعیین میزان ضرر و زیان

معمولاً در پروندة مطالبة ضرر و زیان قراردادی برای تعیین میزان ضرر و زیان وارد شده،ابتدا موضوع به کارشناس رسمی مربوطه ارجاع می شود و سپس بر اساس نظر وی دادگاه تصمیم می گیرد.

طرفین دعوی

متعهد له که تعهد به نفع او باید انجام شود،خواهان است و باید به طرفیت متعهد،دادخواست بدهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوا می تواند در دادگاه محل اقامت خوانده،محل انعقاد عقد و یا محلی که تعهد باید در آن انجام بشود،مطرح شود.

نحوة اجرای رأی

بعد از اینکه رأی قطعی به نفع خواهان صادر شود و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده،پرونده به دادورز سپرده می شود و برای این که مبلغ خسارت را از خوانده بگیریم،یا باید مالی را به اجرای احکام معرفی کنیم و یا از طریق استعلام از نهادهای مربوطه ،اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کنیم.پس از ارزش گذاری اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری،مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکوم علیه از آن تأدیه می شود.اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد،محکوم له یعنی خواهان می تواند به استناد مادة 3 قانون نحوة اجرای محکومیت های مالی،درخواست جلب محکوم علیه را بکند.

تفاوت دادخواست مطالبة ضرر و زیان با دادخواست مطالبة وجه التزام قرارداد

این تفاوت در این است که در پروندة مطالبه وجه التزام،صرف تخلف متعهد از قرارداد برای محکومیت وی به پرداخت وجه التزام کافی است ؛ولی در پروندة مطالبه ضرر و زیان،خواهان باید اثبات کند که در نتیجة تخلف خوانده از اجرای تعهد،به او ضرر وارد شده است.

دادخواست خسارت تأخیر تأدیه

در مورد تعهداتی که موضوع آن وجه نقد است،به جای دادخواست خسارت تأخیر انجام تعهد،خسارت تأخیر تأدیه می بایست تقدیم شود.

نکته

این امکان وجود دارد که دادخواست ضرر و زیان تخلف از انجام تعهد،به همراه خواستة الزام متعهد به ایفای تعهدات قراردادی،ارائه شود.

عدم محکومیت به پرداخت ضرر و زیان

اگر متعهد بتواند اثبات کند که عدم اجرای تعهد و یا تأخیر در اجرای تعهد از سوی وی به دلیل وقایع و اتفاقاتی است که خارج از ارادة او بوده است،محکوم به پرداخت ضرر وزیان نخواهد شد.

نظریة قضایی

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد،ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا الزام به ایفای تعهدات می باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.

دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت

دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت

دعاوی اختصاصی مشارکت در ساخت ،مرسوم است که در قرارداد مشارکت در ساخت،مالک ملک به سازنده وکالت می دهد تا به نیابت از وی مراحل اداری مورد نیاز در امر ساخت،نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را پیگیری کند.در مقابل سازنده انجام مراحل اداری را به عهده می گیرد.معمولاً وکالت کاری موردنظر پس از امضای قرارداد مشارکت و در راستای آن به سازنده اعطا می شود.

نکته

اگر مالک با وجود توافقی که با سازنده کرده است از اجرای تعهد خود شانه خالی کند و وکالت کاری مورد نظر را ندهد،سازنده در ادامه عملیات ساخت با مشکل مواجه می شود.در این فرض یکی از راه حل ها طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از سوی سازنده است.در موردی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در متن قرارداد آمده است،الزام مالک با مشکلی روبه رو نخواهد بود.

استناد به عرف

در فرضی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت در متن قرارداد نیامده باشد،از آنجا که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت وکالت کاری جزئی از مقدمات لازم برای شروع کار است،می توان این عرف غالب را به منزله تصریح در قرارداد دانست.هرچند که ممکن است برخی محاکم این استدلال را نپذیرند.

تأخیر در اعطای وکالت کاری

در صورتی که مالک نسبت به اعطای وکالت کاری تأخیر کند،این تأخیر دلیل موجهی برای سازنده جهت تأخیر در انجام و پیگیری امور اداری نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی است.در صورتی که امکان اجبار متعهد به تنظیم وکالت مورد نظر ،فراهم نشود و شخص دیگری هم نتواند به جای مالک در این خصوص اقدام کند،سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.

فسخ قرارداد به جهت فوت،از کارافتادگی و ورشکستگی

قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود لازم محسوب می شود و با فوت ،ورشکستگی و یا حجر یکی از طرفین قرارداد از بین نمی رود.از سوی دیگر در اثر وقوع شرایطی نظیر شرایط فوق برای یکی از طرفین،علی الخصوص سازنده در اکثر مواقع،اجرای قرارداد متوقف می شود و این توقف طرف مقابل را متضرر می کند.

شرط فسخ قرارداد

با توجه به مراتب فوق ممکن است در قرارداد شرط شود که در صورت فوت،ورشکستگی و حجر یکی از طرفین،طرف دیگر بتواند قرارداد را فسخ کند.در صورتی که هریک از طرفین به استناد حق فسخ مندرج در قرارداد مشارکت و پس از وقوع یکی از شرایط فوق،اقدام به فسخ قرارداد کند،می تواند تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می کند.

طرفین دعوی

هرکدام از مالک یا سازنده که قرارداد را فسخ کرده است،به عنوان خواهان دعوی را مطرح می کند و در مقابل دعوا حسب مورد می بایست به طرفیت وراث،قیم و یا اداره تصفیه و امور ورشکستگی طرف دیگر قرارداد طرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به ملک و مال غیرمنقول است،بنابراین در دادگاه محل وقوع ملک به این دعاوی رسیدگی می شود.

نحوه اجرای رأی

آرای مربوط به تأیید فسخ،فقط جنبه اعلامی دارند و نیازی به صدور اجراییه ندارد.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱)ماهیت چنین حق فسخی خیار شرط است و تابع احکام خیار شرط است و با خیار تخلف شرط متفاوت است.

۲)ممکن است اختیار فسخ قرارداد به شخص ثالثی مانند داور واگذار شود.

۳)می توان به جای حق فسخ در قرارداد،شرطی گنجانده شود که در صورت فوت،ورشکستگی،از کارافتادگی و یا حجر یکی از اطراف قرارداد،قرارداد منفسخ شود.در این صورت با وقوع یکی از حالات فوق،قرارداد خود به خود و بدون نیاز به اعلام اراده جدید منحل می شود.البته در قرارداد مشارکت در ساخت،گنجاندن این شرط توصیه نمی شود.

۴)اگر موضوع قرارداد انجام شده باشد،دیگر فسخ آن معنایی ندارد.

۵)در ضمن این دعوا،می توان خواسته های دیگری نیز مطرح کرد.

دعوای مالکیت

دعوای مالکیت

دعوای مالکیت ،بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به اموال غیر منقول، دعاوی تصرف از دعوای مالکیت تفکیک میشود و مدعی حق در اموال منقول تنها میتواند دعوای مالکیت اقامه نماید.

در دعوای مالکیت خواهان بر چه اساس خود را محق می داند؟

دعوا در صورتی  دعوای مالکیت شمرده می شود که موضوع حق منشأ دعوا مالکیت خواهان،یعنی رابطه ای باشد که بین شخص و چیز مادی به وجود آمده و قانون آن را محترم شمرده و به شخص توانایی دائمی و انحصاری و مطلق انتفاعات ممکنه از آن را میدهد. بنابراین خواهان بر این اساس محقق می باشد و در این راستا به دلایلی استناد می نماید که بتواند رابطه مالکیت را اثبات نماید.

اثبات مالکیت ملک

اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد،به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که ملک را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است،بخواهد مالکیت خود را اثبات کند،لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید.

حکم به اثبات مالکیت

دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف ملک،مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند،حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

طرفین دعوی

در دعوای اثبات مالکیت،خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد ،باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در حوزه آن واقع شده است،رسیدگی می شود. همچنین رسیدگی نسبت به دعوی راجع به اثبات مالکیت،نسبت به اراضی که جزء منابع طبیعی اعلام شده و برای آن سند صادر شده است،در صلاحیت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای رأی

حکم اثبات مالکیت اعلامی است و نیازی به صدور اجراییه ندارد و پس از قطعیت حکم محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک،می توانند از مزایای رای استفاده کند.

خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک  ثبت شده قابل استماع نیست؛

چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.

وجود مبایعه نامه یا قرارداد

برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست؛بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد. به عنوان مثال : مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.

نکته کلیدی

در مورد ملک ثبت نشده‌ای که در تصرف شخص دیگری است،مدعی دعوای اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند. دادگاه پس از بررسی و صدور حکم بر اثبات مالکیت،دعوای خلع ید را نیز مورد پذیرش قرار داده و خواننده را به خلع ید از اعیان غیر منقول محکوم خواهد کرد. در غیر این صورت رسیدگی به دعاوی خلع یدی که مستند دعوای خواهان یک فقره سند عادی است،قابلیت استماع در دادگاه را ندارد.

رسیدگی به اختلاف در اصل مالکیت ملک ثبت نشده

دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می‌باشد و اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تاکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است،مانع از این می باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است،رسیدگی کنند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.