اجاره اماکن مسکونی و تجاری

اجاره اماکن مسکونی و تجاری

اجاره اماکن مسکونی و تجاری ،در خصوص  اجاره اماکن اعم از مسکونی و تجاری قوانین و مقررات متفاوتی در طول قانونگذاری ایران وضع شده است(به خصوص در مورد اماکن تجاری) که برخی تا این زمان اثر خود را حفظ کرده و  لازم الاجرا میباشند.

مؤجران و مستأجران حتما باید از وکلا و مشاوران حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره بهره‌مند شوند؛ زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی، ممکن است مؤجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی سرقفلی به مستأجر بپردازد.

همچنین ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد، حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.

قانون حاکم بر قرارداد اجاره اماکن تجاری

1)قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56:

املاکی که تا تاریخ 2/5/1356 مطابق با قرارداد رسمی، عادی و حتی توافق شفاهی اجاره داده شده اند.

2) ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر:

املاکی که از تاریخ 2/5/1356 تا 17/6/1376 جهت کسب و کار و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند، در صور تی که مستأجر هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، مشمول این ماده واحده میباشند.

3) قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 76:

املاک تجاری که از تاریخ 17/6/1376به بعد اجاره داده شده اند.اینکه املاک تجاری تابع چه قانونی است، بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره این اماکن دارد.

املاک تجاری کدام اند؟

املاک تجاری املاکی هستند که در جواز ساخت صادره از سوی شهرداری، ملک تجاری شناخته شده و افراد طبق قوانین کسب وکار، می توانند در آنها فعالیت داشته باشند.

تخلیه اماکن

بسته به این که قرارداد اجاره بر اساس تاریخ تنظیم، تابع کدام یک از قوانین موجر و مستاجر باشد و در سند عادی تنظیم شده باشد یا رسمی،ملک تجاری باشد یا مسکونی،  نحوه درخواست تخلیه ملک و صدور اجراییه آن متفاوت است.

نیازی نیست جهت تخلیه ملک استیجاری اظهارنامه ارسال گردد.

دعوای تخلیه چه زمانی مطرح میشود؟

هنگامی که مالک مال غیرمنقول ملک خود را تحت عنوان اجاره یا هر عنوان دیگری به تصرف فردی دیگر داده است و به دلیل پایان مدت قرارداد اجاره یا دلایل دیگر، درخواست تخلیه ملک را به طرفیت متصرف مطرح می کند و خواهان تخلیه ملک خود می شود.البته عدم پیش بینی مدت اجاره در قرارداد موجب بطلان این قرارداد است.

قراردادهای اجاره مشمول قانون 76

در این قانون سعی شده قوانین اجاره مربوط به املاک تجاری و مسکونی به هم نزدیک شوند و اجاره شفاهی را در برنمی گیرد.برای اینکه مورداجاره مشمول شرایط تخلیه مندرج در قانون 76باشد، باید نکاتی رعایت شود؛

1)اجاره نامه به شکل کتبی در دو نسخه  که هر نسخه آن در حکم واحد است، تنظیم شده باشد.

2) قرارداد اجاره به امضای هر دو طرف یعنی موجر و مستأجر رسیده باشد.

3)دو شاهد معتبر قرارداد را امضا کرده باشند.

4)در سند عادی حتماً قید شود که عقد اجاره با پرداخت سرقفلی یا بدون آن تنظیم شده است.

قرارداد اجاره به شکل سند عادی

قراردادهای تنظیم شده در بنگاه مشاور املاک قرارداد عادی محسوب می شود.

طبق قانون سال 76 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد، به شورای حل اختلاف داده می شود اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود. البته هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز شود تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.

دستور تخلیه فوری

اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک،دستور تخلیه فوری گرفت و اگر مستأجر اعتراضی به آن داشته باشد باید دادخواست تنظیم کند .

اجاره با سند رسمی

اگر اجاره با سند رسمی انجام شده باشد از دفترخانه ای که قرارداد را تنظیم کرده می توان تقاضای صدور اجراییه برای تخلیه ملک را داشت که مستأجر تا 10 روز حق اعتراض به آن را دارد و در مورد املاک تجاری اگر مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد، می تواند آن را به قیمت روز مطالبه کند.

در صورتی که مؤجر ادعا دارد مستأجر خسارتی وارد کرده...

نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارایه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.

موارد تخلیه در قانون76

1-اتمام مدت زمان اجاره

2-اگر مستأجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد

3-مستأجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام داده باشد

موارد تخلیه قبل از انقضای قرارداد

 1)در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلاً یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.

2)در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند؛ اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد، مؤجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.

3)در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا مؤجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد، می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هرصورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر می باشد.

4)در صورتی که مؤجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند و دادگاه دلایل مؤجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه

دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه

دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح، جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت، فروش مال غیر، کلاهبرداری،  دیگر دعاوی مربوطه

و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی، تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه، بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها، ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.