دعوای خلع ید از ملک مشاعی

دعوای خلع ید از ملک مشاعی

دعوای خلع ید از ملک مشاعی ،خلع‌ ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی را دارد که مالک یک مال غیرمنقول به طرفیت متصرف غیرقانونی مال خود اقامه و از دادگاه تقاضای رفع تصرف غیرمجازمتصرف به همراه تحویل ملک را تقاضا می‌کند.

دعوای خلع ید از چه ارکانی تشکیل شده است؟

1)مالکیت خواهان دعوا بر موضوع تصرف:

اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان مالکیت موضوع دعوا را داشته باشد یا از طرف مالک موضوع دعوا سمت نمایندگی یا وکالت داشته باشد بنابراین باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر نمایدچرا که رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

نبود دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت؛

در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در این‌صورت دعوای خلع ید خواهان به‌تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد.

2)تصرف غیرقانونی خوانده بر موضوع دعوا:

باید تصرف خوانده دعوا بر مال غیر منقول بر خلاف قانون یا قرارداد و بدون اذن یا اجازه مالک یا قائم‌مقام وی باشد در صورتی که تصرفات خوانده در موضوع دعوا عنوان «غاصبانه یا در حکم غاصبانه» را نداشته باشد طرح دعوای خلع‌ ید مواجه با ایراد قانونی است.

3)موضوع دعوا بایستی مال غیرمنقولی باشد؛

موضوع دعوای خلع ید باید از اموال غیر منقول ذاتی باشد؛یعنی مالی که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به‌ واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقض خود مال یا محل آن شود. یعنی باید موضوع دعوای خلع‌ ید اموال غیرمنقول چون زمین، خانه، آپارتمان، مغازه باشند نه اموال منقولی چون ماشین و قایق.

منظور از ملک مشاعی چیست؟

طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند.

اشاعه به چه معناست؟

معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری می‌کنند و یک از آن‌ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست. در حالت دیگر می‌توان به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کرد؛ این چنین فضاهایی نیز به صورت مشاع در تملک صاحبان ملک است.

صدور سند رسمی در حالت اشاعه

اشاعه به معنای عدم امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شرکا در املاک ثبت شده نیست. بنابراین نسبت به سهم مشاعی هر کدام سند مالکیتی جداگانه با درج سهم مالکانۀ مشاعی شریک صادر می‌شود.

دعوای خلع ید در املاک مشاع چه زمانی پیش می آید؟

1. زمانی پیش می‌آید که یکی از مالکین یا مستاجر او بدون اذن باقی مالکین در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ مثلا در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس آماده کند.
2. حالت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، بدون رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را در اختیار بگیرد. به طور مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ گذاشتن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.
3. زمانی که به طور مثال سه شریک که هرکدام دو دانگ مشاعی از مغازه ای را مالک هستند،با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می دهند. پس از مدتی مستأجر اجارۀ ماهانۀ یکی از سه شریک را پرداخت نمی‌کند یا ایـن‌که برخلاف نوع استفادۀ ذکرشده در قرارداد، از ملک بهره‌برداری می‌کند. در مثال فوق شریک ناراضی می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید مطرح کند.

طرح دعوای خلع ید بلامانع می باشد؛

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. نتیجۀ این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیۀ سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه دارد و به استناد قانون آیین دادرسی مدنی طرح چنین دعوایی بلا مانع می باشد.

تخلیه املاک مشاعی

برای طرح دعوی خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست. مثلا اگر یک واحد تجاری دارای چهار مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را مطرح کند.

دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است. به عبارت دیگر چه شریک ملک را تصرف کرده باشد چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را مطرح کرد.اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، شما می‌توانید علیه همه یا برخی از آنها دعوی خلع ید را اقامه کنید. محدودۀ رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌شود.حق مشاع می‌تواند روی سرقفلی واحدهای تجاری و مغازه هم تعریف شود. یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.

پلمب ملک مشاعی

دادگاه در دعوای خلع ید از ملک شریکی حق پلمب ملک را ندارد و مکلف است با احراز ارکان این دعوی اقدام به صدور حکم خلع ید از ملک و رفع آثار تصرف از آن نماید.اساسا دادگاه حق پلمب ملک را ندارد بلکه در صورت تحقق غصب مکلف است از ملک خلع ید کند و آثار غصب را مرتفع نماید و با تحویل کلید به همه مالکین موجبات وضع ید  همه را فراهم آورد.در صورت حصول توافق بین شرکا مال مشاعی افراز یا فروش آن مقرر شده است.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.