حق سرقفلی و مقررات آن

حق سرقفلی و مقررات آن

حق سرقفلی و مقررات آن ،عقد اجاره از جمله عقود معین در قانون مدنی می باشد که اهمیت زیادی در تنظیم روابط افراد دارد.قواعد گوناگونی بر آن حاکم می باشد که یکی از مهم ترین آن ها قوانین مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه است.

سرقفلی چیست؟

قانونگذار جهت حمایت از مستأجرین اماکن تجاری حقی تحت عنوان سرقفلی تعریف کرده است.سرقفلی حقی است که خاص اماکن تجاری می باشد. و برای اماکن غیر تجاری در نظر گرفته نمی شود.

علت حمایت قانونگذار از مستأجرین در برابر صاحبان اماکن تجاری

درحق سرقفلی و مقررات آن هنگامی که عقد اجاره بین مستأجر و مؤجر در ازای مبلغی که مورد توافق متعاقدین می باشد منعقد گردد، مستأجر با شروع به فعالیت ضمن جلب مشتری برای خود به افزایش شهرت مغازه مالک ( مؤجر ) نیز کمک کرده است؛ بنابراین اگر مالک پس از مدت قرارداد دیگر پذیرای مستأجر نباشد و تخلیه ملک را تقاضا کند، مستأجر مجبور است مجدداً مشتریان خود را در محیطی جدید بدست آورد و این در حالیست که صاحب مغازه می تواند از شهرتی که مستأجر در جلب ارباب رجوع برای ملک تجاری کسب کرده است،به رایگان در جهت منافع خود استفاده نماید. پس حق سرقفلی اصولا می تواند از مستآجر در برابر صاحب مغازه حمایت به عمل آورد.

توافق در خصوص سرقفلی حالت های گوناگونی دارد؛

1)در قرارداد اجاره که موضوع آن اجاره ملک تجاری می باشد،مستأجر با توافق مالک ( مؤجر ) مبلغی مشخص را به عنوان سرقفلی در اختیار مالک قرار می دهد که بعضاً خرید سرقفلی هم نام دارد و در نتیجه مالک مغازه طبق قانون ملزم می باشد تا به هنگام تخلیه مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه نماید و به مستأجر پرداخت کند.

2) در حالت دیگر طرفین عقد اجاره می توانند توافق کنند مبنی بر آنکه تا مدت مشخصی مالک عین مستأجره را به شخصی به جز مستأجر اجاره ندهد و هرسال با قیمتی منصفانه ملک را در اختیار مستأجر طرف معامله قرار بدهد و چنانچه مالک هنگام انقضای مدت قرارداد تمایلی به تمدید آن نداشته باشد ، بایستی مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه و پرداخت نماید.

3) سومین مورد هم اینکه در زمان انعقاد قرارداد اجاره مالک توافق کند تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق ندارد مبلغ اجاره بها را افزایش دهد و یا در خواست تخلیه نماید و هر سال نیز ملک را با همان مبلغ به مستاجر واگذار نماید. در چنین شرایطی نیز در صورت تقاضای مالک مبنی بر تخلیه ملک تجاری ، مستأجر حق دریافت مبلغ سرقفلی را دارد.

نحوه تعیین مبلغ سرقفلی

چندین فاکتور در تعیین مبلغ مربوط به حق سرقفلی مدنظر قرار میگیرد؛

ا. موقعیت محل تجاری

2.کیفیت یا شرایط اجاره؛ منظور مزایایی است که برای مالک یا مستأجر در نظر گفته شده است.

3. مدت اشتغال مستأجر به آن کسب و کار در محلی که اجاره داده شده و حسن شهرت وی که در معروفیت آن مکان اثر داشته است.

4.نوع تجارت و کسب و کار مستأجر

5.وضعیت محل اجاره

حق سرقفلی نیازمند توافق می باشد؛

به موجب قانون این حق به طور خودکار برای مستأجر ملک تجاری لحاظ نمی شود و جهت ایجاد و بهره مندی از حق سرقفلی بایستی با مالک ملک تجاری و مؤجر قرارداد اجاره توافق به عمل آورد.

اگر مالک عین مستأجره تغییر کند...

یعنی مالک قبلی ملک تجاری را به مالک جدید واگذار کند یا بفروشد، تغییری در حق و حقوق مستأجر و آنچه مورد توافق مابین مستأجر و مالک قبلی بوده است ایجاد نمی شود و مالک جدید ملزم می باشد به رعایت حقوق مستأجر از جمله حق سر قفلی.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه به دلیل شهرت ایجاد می شود و عبارت است از امتیازی که طبق آن مستأجر متصرف به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود .

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه

در قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356، حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه پیش بینی شده بود که شورای نگهبان آن را غیر شرعی اعلام کرد و مجدداً  در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1376،حق سرقفلی تعریف شده است.

تفاوت آن دو:

1. سرقفلی از ابتدای قرارداد اجاره و مطابق با توافق میان مالک و مستأجر حاصل می شود در حالیکه حق کسب و پیشه تدریجی و با فعالیت مستأجر حاصل می شود.

2.طرفین عقد اجاره می توانند با توافق حق سرقفلی را ساقط کنند ولی امکان اسقاط حق کسب و پیشه وجود ندارد چراکه از ابتدای عقد ایجاد نمی شود و اساسا آنچه وجود ندارد قابل اسقاط نیز نیست(عدم امکان اسقاط ما لم یجب).

3.مبنای سرقفلی پرداخت مبلغ در اول اجاره می باشد،اما مبنای حق کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری و رونق کسب دارد.

4. میزان حق کسب و پیشه بستگی دارد به تعداد مشتری های محل کسب و رونق کسب و کار ولی میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

5.در صورتی که در عقد اجاره مبلغی به عنوان حق سرقفلی در نظر گرفته نشود باز امکان دارد بعد از اتمام مدت اجاره مستأجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه باشد. 

طریقه مطالبه سرقفلی

چنانچه مستأجر ملک تجاری مطابق با قرارداد و قانون واجد شرایط لازم جهت دریافت حق سرقفلی باشد،می تواند با داشتن مدارک مورد نیاز به دادگاه محل وقوع ملک و نه شورای حل اختلاف مراجعه نماید و دادخواستی با عنوان مطالبه سرقفلی علیه مالک ملک تجاری مطرح نماید و همچنین وی می تواند با مراجعه به هریک از دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی دادخواست خود را به ثبت برساند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.