الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

به موجب قانون پیش فروش ساختمان،قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است،در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی،بخواهد از الزام قانونی استفاده کند،می‌بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک

۱.سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی،حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

۲. پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.

۳. بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون.

۴. تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان؛ از جمله الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش،تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد،باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

۵.پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

نکته

اگر ملکی با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد،پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد،باید در ضمن دادخواست الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

 

طرفین دعوی

این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می‌شود و خوانده دعوا پیش فروشنده است.اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد،می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان،حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر،تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است،ولی از آنجا که تاکنون آیین‌نامه اجرایی این ماده،توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است،بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رأی

در گذشته امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود نداشت و امروزه در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است. در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند،دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی،دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده،سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1)برای تنظیم سند رسمی پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

2)سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود،در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

3)هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش،جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است.

4)استنکاف طرفین از تعهدات قانونی:

در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود،در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود،نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت میتوان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهدات الزام کرد. به عنوان مثال:در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند،در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی،اجرای ثبت رأسا و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

5)دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک،در مدت اجرای پروژه ساخت بنا مطرح می‌شود؛اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی،نیازی به طرح این دعوا نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک منطقی‌تر است.

6)برای طرح این دعوی،می‌بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این‌باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

7)اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند،پیش خریدار می‌تواند اقدام به تعقیب کیفری بکند و مجازات‌هایی برای پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است.

۸)اگر چه عدم تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب میشود،اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

۹)اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجرایی به هر دلیلی امکان تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود،پیش فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.