تخلیه به جهت انتقال به غیر

تخلیه به جهت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، مستأجر بدون اذن مالک حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد.در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آنکه قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل کند،مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه،اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک کند. حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه منعقد نشده باشد،ولی فرد دیگری غیر از مستأجر عملاً از عین مستاجره استفاده کند،برای تحقق انتقال به غیر کفایت می‌کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستأجر و منتقل الیه مؤثر نیست.

مبنای حقوقی دادخواست

در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستأجر،مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند.

نحوه عملکرد دادگاه

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال به غیر،موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رأی به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق و پیشه صادر می کند.دادگاه در رأی صادر شده به مؤجر مهلت می‌دهد تا ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رأی نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند. همچنین برای مستأجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد،برای تخلیه ملک در نظر میگیرد.شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط مؤجر محاسبه می شود.

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است،به عنوان خواهان دعوا را مطرح می کند. مطابق نظر اکثر محاکم،دعوا باید به طرفیت مستأجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود؛زیرا وی طرف قرارداد با مؤجر است؛اما با توجه به اینکه حکم تخلیه بعد از صدور رأی در هر صورت علیه متصرف اجرا می‌شود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه می تواند با اعتراض از طرف متصرف یا کسی که سرقفلی به او منتقل شده است مواجه شود،بعضی از محاکم لازم می دانند که دعوا از ابتدا علیه مستأجر متصرف نیز طرح شود.بر این اساس به احتیاط نزدیک تر است که در این موضوع علیه تمامی مستأجرین قبلی و متصرفین فعلی طرح دعوا شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع میباشد،اما به علت اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک حق کسب و پیشه است،بنابر این مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

نحوه‌ی اجرای رأی

پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه،در صورتی که مؤجر در مهلت سه ماه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند،اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است،اقدام به تخلیه ملک کند.

نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1)اگر مؤجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رأی اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند،حکم صادره ملغی می شود.

2)اگرمستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستأجره نباشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست،عملاً محل کسب را اداره کند،از مصادیق انتقال به غیر نیست.برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل استفاده کند.

3) اگر دو نفر به صورت مشاعی مستأجر ملک باشند و یک نفر از مستأجرین سهم خود را به شریک خود یعنی مستأجر دیگر منتقل کند،در اینکه این واگذاری انتقال به غیر محسوب می‌شود بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد.برخی آن را انتقال به غیر دانسته اند و برخی دیگر جزء موارد انتقال به غیر نمی دانند.

4)اگر مستأجر بر اساس قرارداد اجاره،حق انتقال به غیر را داشته باشد،می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع ملک را صرفاً از طریق سند رسمی به دیگری منتقل کند.

5)در این دعوا تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه انجام می شود. ارزش حق کسب و پیشه و تجارت توسط کارشناس برآورد می‌شود. مبلغ ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه معمولاً به طور قابل توجهی پایین تر از ارزش معاملاتی آن است و از این جهت به نفع مالک خواهد بود.

مستأجر

6)اگر مستأجر دوم به مستاجر اول حق کسب و پیشه پرداخت کرده باشد،در هنگام تخلیه نصف حق کسب و پیشه به مستأجر دوم پرداخت می‌شود و اگر حق کسب و پیشه پرداخت نشده باشد،نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اول پرداخت می شود.در حالت اول مستأجری که حق کسب و پیشه به مستأجر اول پرداخت و نصف حق کسب و پیشه را دریافت کرده است،نمی تواند برای نصف دیگر حق کسب و پیشه به مستأجر اول مراجعه کند.

7)اگر شخصی از مدیران و سهامداران یک شرکت باشد و حق کسب و پیشه خود را به شرکت منتقل کند،از آنجا که شرکت دارای شخصیت مستقل از شرکا و مدیران خود است،بنابراین این واگذاری از مصادیق انتقال به غیر محسوب می شود.

8)طبق نظر اکثریت محاکم انتقال سهم از سوی یکی از شرکای مشاعی حق کسب و پیشه به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر نیست.

9)اگر مؤجر پس از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستأجر جدید اجاره دریافت کند،این موضوع می‌تواند به عنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال باشد.َ

دفتروکالت وکیل الرعایا

موسسه حقوقی وکیل الرعایا به وسیله وکلای مجرب، وکلای پایه یک دادگستری و همچنین وکلای کانون دادگستری این توان را در خود می بیند که دعاوی کلیه امور ذیل را در استان البرز، بپذیرد:

دعاوی حقوقی شامل:  دعاوی ملکی و املاک، رفع تصرف عدوانی، خلع ید، تخلیه، حکم جلب، وصول مطالبات، الزام به سند، توقیف اموال  دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی خانوادگی شامل طلاق، طلاق توافقی، نفقه، عدم تمکین، حضانت، مهریه، فسخ نکاح و دیگر دعاوی مربوطه.دعاوی کیفری شامل خیانت در امانت، قتل، ضرب وجرح. جعل اسناد، استفاده از سند مجعول، سرقت. فروش مال غیر، کلاهبرداری.دیگر دعاوی مربوطه.و همچنین کلیه دعاوی حقوقی کیفری  و خانوادگی ثبتی تنظیم لایحه جهت دادگاه های بدوی. تجدید نظر، دیوان عالی کشور و طرح شکایت در کلیه دعاوی و تنظیم قرارداد مالی خرید و فروش و املاک، دیه. بیمه مشارکت، طلاق توافقی در تهران و کرج ثبت شرکت و تغییرات شرکتها. ثبت برند و ثبت علامت تجاری را در دفترمشاوره حقوقی درکرج  انجام دهد.