تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش . غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی زمانی غبن محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد ، اختلاف وجود داشته باشد.

 

به عنوان مثال

چنانچه شخصی ملکی را به مبلغ یکصد میلیون تومان بخرد، در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد ، خریدار در این حالت مغبون شده است.

پدید آمدن حق فسخ

اگر غبن و اختلاف ارزش معاملاتی ملک با ارزش واقعی از حد متعارف بیشتر باشد و به حدی باشد که قابل مسامحه نباشد ، اصطلاحاً غبن فاحش در قرارداد وجود دارد که این غبن برای کسی که متضرر شده است ، حق فسخ ایجاد می کند.

با این وضعیت تکلیف فرد مغبون چیست ؟

فرد مغبون می تواند پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهارنامة رسمی ، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تأیید فسخ خود را از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوی

پس از آن که قرارداد توسط صاحب حق فسخ به استناد خیار غبن فسخ شد ، هریک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تأیید فسخ را تقدیم کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوی تأیید فسخ قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش ، اجاره ، پیش فروش و مشارکت در ساخت ، در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود.

نحوة اجرای رأی

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد و صرفاً فسخ صورت گرفته را تأیید و اعلام می کند. به همین خاطر این رأی جنبة اجرایی ندارد. با این حال از آن جا که دعوی فسخ معمولاً در کنار دعاوی دیگر مطرح می شود ، تأیید فسخ تأثیر مستقیم بر دعاوی مطروحة دیگر می گذارد.

معیار تعیین غبن فاحش

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می کند؛ غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد ، به طرف حق فسخ نمی دهد ؛ اما اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلاً به آن اعتنا کنند ، در این صورت با فرض ناآگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی ، خیار غبن وجود دارد.

نکته

در حال حاضر اکثر محاکم فاحش بودن خیار غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می کنند .

لزوم عدم آگاهی از قیمت اصلی

مغبون در حالی که معامله را انجام می دهد ، نباید قیمت اصلی را بداند و اگر قیمت اصلی را بداند و با این حال معامله کند ، خیار غبن منتفی است.

مصادیق خیار غبن

خیار غبن در تمام معاملات ملکی که معوض هستند ، به غیر از صلح و هبه مصداق دارد و هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند.

اسقاط خیار غبن

برخی از فقها و حقوقدانان معتقدند که اسقاط خیار غبن در هنگام انعقاد قرارداد و درج شرط اسقاط خیار غبن در قرارداد ، صحیح نیست و حتی در صورت قید چنین شرطی مغبون می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

نکته

برخی از حقوق دانان ، عبارت اسقاط کافه ی خیارات را که در قراردادها ذکر می شود ، ناظر به خیار غبن نیز می دانند و برخی دیگر معتقدند که خیار غبن فاحش باید به تصریح از سوی متعاملین اسقاط شود.

اختلاف نظری در خصوص غبن

اختلاف نظر دیگری که در بین حقوقدانان در خصوص غبن وجود دارد ، این است که برخی معتقدند اگر خیار غبن فاحش در قرارداد اسقاط شود و یکی از طرفین قرارداد ، متوجه شود که دچار غبن افحش شده است ، می تواند قرارداد را به استناد خیار غبن افحش ، فسخ کند.

غبن حادث

یکی از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد ، وجود داشته باشد ؛ اما گاهی ممکن است در قراردادهای مستمر ، مثل قرارداد اجاره بعد از انعقاد عقد ، غبن ایجاد شود که به چنین غبنی اصطلاحاً غبن حادث گفته می شود. در حال حاضر در رویه ی قضایی این خیار ، جایگاهی ندارد؛ ولی در برخی منابع معتبر فقهی به آن اشاره شده است و برخی استادان حقوق مانند استاد ناصر کاتوزیان ،خیار غبن حادث را پذیرفته اند.

خیار غبن فاحش بعد از علم به غبن فوری است؛

تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قراردادهاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود. اما استناد فسخ به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل ، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد.