‌الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

‌الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

‌الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه‌ , برای تفکیک واحدهای ساخته شده ی یک ساختمان و صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد ، ابتدا صورت مجلس تفکیکی و در صورت تعدد مالکین، تقسیم نامه تنظیم می شود .

‌ماهیت صورت مجلس تفکیکی

‌صورت مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه ی واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می پردازد و در صورت مجلس تفکیکی ، مالکیت بخش های اختصاصی تعیین نمی شود.

چگونگی مالکیت واحد ها

اگر کل ملک قبل از تفکیک متعلق به یک نفر باشد، کل واحدها نیز متعلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی باشد ، مثلا متعلق به دو مالک باشد و قدرالسهم هریک سه دانگ از شش دانگ باشد ، همه ی واحدهای تفکیک شده با قدرالسهم سه دانگ ، متعلق به هر دو مالک خواهد بود.

سند تقسیم نامه

تا زمانی که سند تقسیم نامه با رضایت و توافق همه ی مالکین امضا نشود ، هیچ یک از مالکین واحد مستقل و شش دانگ نخواهند داشت. برای تنظیم تقسیم نامه، مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها یا بخشی از یک واحد را انتخاب می کنند و این تصمیم در سندی به نام تقسیم نامه ثبت می شود.

توافق مالکین قبل از تنظیم تقسیم نامه ی رسمی

ممکن است مالکین قبل از تنظیم تقسیم نامه ی رسمی ، طی توافق نامه ی عادی در مورد نحوه ی تقسیم واحدها و حقوق هریک نسبت به بخش های اختصاصی یا یکدیگر توافق کنند. این توافق نامه ی عادی طبق قانون ثبت در دادگاه و مراجع دولتی اعتبار ندارد و قابل استناد نیست.

مبنای حقوقی دادخواست

در صورت تنظیم توافق نامه ی عادی ، چنانچه برخی از مالکین ، علی رغم امضای تقسیم نامه ی عادی از امضای تقسیم نامه ی رسمی امتناع کنند، هریک از مالکین دیگر می توانند الزام مالکین ممتنع را به ثبت تقسیم نامه از دادگاه بخواهند.

طرفین دعوا

هریک از مالکین ملک که پایبندی به مفاد تقسیم نامه ی عادی را خواستار است ، می تواند خواهان این دعوا باشد. سایر مالکین نیز در جایگاه خوانده قرار می گیرند . در صورتی که در تقسیم نامه ی عادی ، حقی برای اشخاص دیگر در نظر گرفته شده باشد ، بر اساس قاعده باید وی نیز جزو خواندگان دعوی قرار گیرد.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن ها باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

نکته

دادخواست تنفیذ و تأیید تقسیم نامه ی عادی در محاکم ، قابل پذیرش نیست ؛ زیرا به نظر اکثر محاکم این موضوع از امور غیرترافعی محسوب می شود و دادگاه نمی تواند به آن رسیدگی کند.

نحوه ی اجرای رأی

پس از قطعی شدن رأی و ورود پرونده به مرحله ی اجرا، ابتدا به محکوم علیه ( خوانده ) ابلاغ می شود که ظرف ده روز پس از ابلاغ در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی تقسیم نامه را امضا کند. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد ، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و تقسیم نامه ی رسمی را به نمایندگی ازمحکوم علیه امضا می کند.

مقدمات تنظیم تقسیم نامه

از مقدمات تنظیم تقسیم نامه ، اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار است . بنابراین خواهان در صورتی می تواند الزام به ثبت تقسیم نامه را بخواهد که صورت مجلس تفکیکی و پایان کار ، صادر شده باشد و یا ضمن دادخواست از دادگاه خواسته شود.

ذکر چگونگی تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

ممکن است توافق بر تقسیم واحد‌های ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت ، ذکر شده باشد . مثلاً در قرارداد عنوان شده است که واحد‌های ۱٫۲٫۵ و ۶ به مساحت مشخص، متعلق به سازنده است. در این صورت چنانچه هنوز سند مشاعی به نام سازنده منتقل نشده باشد ، وی ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را تقدیم کند ؛ زیرا بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک ، تا زمانی که سند مالکیت به نام وی تنظیم نشود ، مالک محسوب نمی شود . در چنین حالتی ابتدا سند به صورت مشاع به نام سازنده منتقل می شود و سپس سازنده می تواند دادخواست الزام به تنظیم تقسیم نامه ی رسمی را تقدیم کند.

مانع در برابر ثبت رسمی تقسیم نامه ی عادی

مفاد تقسیم نامه‌ی عادی نباید با صورت مجلس تفکیکی در تعارض باشد. در غیر اینصورت امکان ثبت رسمی تقسیم نامه ی عادی وجود ندارد.